나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [24] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (24)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층606호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 164,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적

* 토지 면적: 10.60㎡ (약 3.2평) / 토지 지분: 10.598㎡ (약 3.2평)

* 건물 면적: 48.83㎡ (약 14.8평) / 건물 지분: 48.825㎡ (약 14.8평)

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 한울차오름

* 총 층수: 지하 0층 / 지상 10층

* 해당 층: 6층

* 건축 연도 (사용승인일): 2017년 4월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조

1.4. 물건 특징

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 집합건축물대장 상 용도: 공동주택(도시형생활주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 연산역 역세권으로 주택, 상가, 오피스텔, 공동주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

* 제반 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1, 3호선 연산역, 1호선 시청역, 3호선 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지 형상: 세로장방형

* 인접 도로: 남서측 약 6m 내외 폭의 도로와 접합니다.

2.4. 용도지역

* 일반상업지역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 성선아

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2024-01-22

* 배당신고일자: 2024-09-24

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

* 임차인: 이주영

* 보증금: 16,247,190원

* 차임: 321,000원

* 전입일자: 2024-01-08 / 확정일자: 2023-02-20

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

3.2. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존 등기: 2017-04-18 (주식회사한울)

* 말소기준권리: 2017-04-21 접수된 부산은행 근저당권 (을1)

* 이후 모든 권리(근저당, 전세권, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 2,861,247,190원

3.3. 말소기준권리

* 부산은행 근저당권 (접수일자: 2017-04-21)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요 (구체적인 내용 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 부산의 주요 교통 요충지인 연산역 인근에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

* 다수의 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

4.2. 건물 내/외부 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 10층 건물 중 6층에 위치합니다.

* 편리한 주거 생활을 위한 기본적인 설비(급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기, 주차설비 등)가 완비되어 있습니다.

* 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 새시창호.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 지하철 연산역, 시청역, 거제역 이용이 편리합니다.

* 연산역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서(부산시청 인근) 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 환경

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

* 인근에 주택 및 상가 밀집 지역으로 소음이나 유동인구에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요" 항목은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 이로 인해 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 건물 사용승인일이 2017년으로, 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 일반상업지역 내 위치로 인해 소음, 통행량 증가 등의 주거 환경 영향 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 연제구 연산동, 지하철 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 탁월한 교통 편의성과 주변 상업시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗하나, "토지 별도등기" 관련 사항은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 권리분석상 부담은 적습니다.

* 최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1, 3호선 연산역)의 탁월한 입지입니다.

* 주변 풍부한 상업시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 명도 진행 시 예측 가능성이 높습니다 (단, 토지 별도등기 확인 필수).

* 감정가 대비 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 164,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없어 낙찰가의 100%가 물건 취득 비용이 됩니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례(약 2.6억원/53.8㎡)를 고려할 때, 본건(48.83㎡)의 시세는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 중요하나, 현 시세 기준 추정가는 약 185,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 다만, "토지 별도등기" 관련 불확실성 해소 및 현장 방문을 통한 물건 상태, 정확한 시세 재확인 후 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.