나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 연제구 연산동 1259-3번지 한울차오름 2층 201호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4321 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 368,000,000원입니다.

토지 면적은 46.02㎡(약 13.92평)이며, 토지 지분 역시 46.018㎡(약 13.92평)입니다.

건물 면적은 212.00㎡(약 64.13평)이며, 건물 지분은 212㎡(약 64.13평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

집합건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치한 한울차오름 2층 201호입니다.

주변은 연산역을 중심으로 형성된 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 세장형이며, 남서측으로는 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1, 금2,400,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* (주)탑팩토리: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2022-03-23. 대항력 없음.

* 박준현: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-02-06. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산역 인근은 부산의 주요 도심 중 하나로, 지하철 더블역세권(1호선, 3호선)을 중심으로 유동인구가 매우 풍부합니다.

다양한 오피스텔, 공동주택, 상업시설이 밀집하여 있어 배후수요가 탄탄하며, 이는 소매점 등 근린생활시설 운영에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

인근에 금융기관, 병원, 관공서 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

건축물대장 상 본건 호실의 용도가 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있어, 다양한 소매 및 서비스 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 연산역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

오피스텔 및 공동주택이 많은 지역 특성상, 주거 수요와 함께 상업 시설에 대한 수요도 꾸준히 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

집합건축물대장 상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 실제 이용 현황, 내부 상태, 공실 여부, 추가적인 임대차 관계 등은 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

건축물 자체의 노후 정도, 설비 작동 상태 등 물리적 하자 여부도 현장 방문 시 점검이 필요합니다.

주변 지역에 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산 연제구 연산동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 매력적인 물건입니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수할 법적 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하며, 실제 현장 조사를 통해 건물의 상태와 잠재적 가치를 면밀히 평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 연산역 초역세권으로 높은 유동인구와 탁월한 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리상 안전성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차 보증금이 없어 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 다양한 업종으로의 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 368,000,000원을 기준으로 산정될 수 있습니다.

하지만, 실제 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰 사례, 본 건물의 현재 상태, 향후 임대 수익률, 현재 시장 상황, 그리고 통상적인 낙찰률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.