나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [15] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (15)

- 경매구분: 부동산임의경매

- 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층503호

- 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

- 감정가: 99,000,000원

- 토지면적: 6.33㎡ (약 1.92평)

- 토지지분: 6.33㎡ (약 1.92평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평) - 전용면적

- 건물지분: 29.16㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

- 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

- 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근

- 주변 환경: 연산역 주변 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 형성

- 교통: 차량 접근 용이, 인근 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역 소재 (대중교통 양호)

- 토지 형상 및 이용 상태: 세로장방형 토지, 공동주택 등의 부지

- 인접 도로 상태: 남서측 약 6m 폭 도로와 접함

- 토지 이용 계획 및 제한 상태: 용도지역 일반상업지역

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-20

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

* 근저당: 부산은행 (2,400,000,000원, 2017-04-21, 말소기준권리)

* 소유권이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

* 주택임차권: 배세인 (70,000,000원, 2024-07-22 말소)

* 가압류: 수협은행 (420,000,000원, 2024-04-17 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원, 2024-08-12 말소)

* 등기부채권 총액: 2,890,000,000원

* 권리 분석 종합: 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 배 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산 지하철 연산역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 오피스텔, 주택, 각종 상가가 혼재되어 있어 배후 수요가 예상됩니다.

* 용도 지역: 일반상업지역으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 용도: 본 물건은 도시형생활주택으로, 근린생활시설과 함께 복합적으로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 3호선 환승역인 연산역과 인접하여 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다. 시청역, 거제역 등도 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 연산역 주변 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설(상점, 식당, 병원 등) 이용이 용이합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 5층에 위치하며, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 주차 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 2,890,000,000원에 달하는 총 등기부채권액은 채무자의 재정 상태를 시사하며, 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권 회수 구조가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요:" 항목이 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아, 현장 조사 및 등기부 확인 시 해당 내용에 대한 검토가 필요합니다. (단, 현재까지 명시된 권리 중 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구의 주요 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 총 채권액과 유동화, 공동담보 물건이라는 특성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 입지적 장점을 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 연산역 도보 이용 가능 거리로, 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 낙찰가 외 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 도심 접근성: 부산 시청, 상업지구 등 주요 업무 및 생활 시설 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 99,000,000원이며, 유사 물건 시세 및 건물 규모를 고려할 때, 약 95,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 경쟁 입찰 시 유리한 전략이 될 수 있습니다. (이는 보증금, 세금 등 부대비용을 제외한 순수 낙찰가 기준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.