나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [5] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (5)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역을 중심으로 주택 및 상가지대로 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재된 지역입니다.

남서측으로는 약 6미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 연산역, 3호선 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본건에는 등기부등본 상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 부산은행의 근저당권(접수일자: 2017-04-21, 권리금액: 2,400,000,000원)입니다.

이 외 수협은행의 지분가압류, 부산은행의 임의경매개시결정 등기가 존재하나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

또한, 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로 존재하며 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2018-05-02, 배당신고일자 2024-08-21 정보가 있습니다.

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금은 0원입니다.

그러나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요"라는 내용이 있어, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 교통의 요충지입니다.

연산역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관(연제구청, 부산시청 인근)이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

특히, 도시형생활주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 주거 및 상업적 가치가 높다고 판단됩니다.

토지 이용계획 상 용도지역은 일반상업지역으로, 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 연산역, 3호선 시청역, 거제역 이용이 편리하며 다수의 버스 노선이 운행되어 사통팔달의 교통망을 자랑합니다.

* 편의시설: 연산역 주변의 상업지구에 속해 있어 다양한 쇼핑, 외식, 금융, 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 설비: 본 건물에는 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요"라는 표기는 해당 권리가 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있음을 의미합니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인이므로, 등기부등본 및 관련 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부등본 상 채무 총액이 28억 6천만원에 달하여, 경매 절차가 복잡하게 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 임차인의 존재: 한국토지주택공사(LH)가 대항력 없는 임차인으로 존재하나, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이 부분은 크게 우려하지 않아도 될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 상권 측면에서 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 거래된 유사 물건들의 가격을 고려할 때, 감정평가액은 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나, "토지 별도등기"라는 중대한 권리상의 리스크가 존재하며, 이로 인해 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 본건 입찰 시에는 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고, 발생 가능한 모든 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 역세권의 뛰어난 입지: 부산의 주요 교통 및 상업 중심지에 위치하여 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 탄탄한 배후 수요: 주변의 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 예상됩니다.

이는 감정가 80,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시점의 유사 물건 거래가(34.65㎡, 2013년식 약 9,800만원 거래) 및 본건의 면적(24.08㎡)을 고려한 것입니다.

다만, '토지 별도등기'와 같이 낙찰 후 인수될 수 있는 권리 존재 가능성을 감안하여, 해당 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 권리관계 추가 확인 후 낙찰 가능한 목표가는 78,000,000원 내외로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.