나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [20] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 오피스텔
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 604호에서 603호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 51,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.34㎡ (약 2.82평)

토지지분: 9.34㎡ (약 2.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

건물지분: 21.925㎡ (약 6.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 본 물건은 오피스텔임.

* 건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서상 604호에서 603호로 '호실명변경'된 이력이 있으며, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있으므로 상세 내용 참조 바람.

* 일부 호실(기호 3, 4, 7, 8, 15, 16, 19, 20)에서 건축물현황도상의 호수와 현관문 표시 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단하여 평가하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 유의해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치함. 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본 건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접해 있음.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

개금역(부산2호선)과 인접하여 있으며, 주변에 개금시장 일부, 주택가, 상가 등이 혼재되어 있음. 부산백병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋으며, 이는 유동인구 및 관련 수요층 확보에 긍정적일 수 있음. 현재까지 검색된 정보상 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않으나, 주거 밀집 지역 특성상 소음이나 교통 혼잡 등은 고려될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 김광호 (2012-10-16)

* 근저당: 우리은행 (262,080,000원, 2012-10-17) - 말소기준권리

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2012-10-17)

* 소유권 이전: 류해점 (2012-12-31)

* 주택임차권: 주병선 (50,000,000원, 2024-03-29) - 말소 예정

* 임의경매: 우리은행 (180,251,385원, 2024-11-22) - 말소 예정

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액: 432,080,000원

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당(2012-10-17 접수)보다 후순위인 권리들(소유권 이전, 주택임차권, 임의경매)은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주병선

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-02-01 (등기사항증명서상 2022-02-21)

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

3.5. 임차인 관련 주의 문구

임차인 주병선은 전입일자 2022.03.10, 확정일자 2022.02.01(등기부상 2022.02.21)로 배당신고하였으나, 말소기준권리(2012.10.17 접수 근저당)보다 후순위로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, 주변은 단독/다세대주택, 아파트 등 주거시설과 도로변 근린생활시설이 혼재된 지역임. 개금역(부산2호선) 역세권으로 유동인구의 유입이 기대되는 지역임.

4.2. 오피스텔 시장 동향

개금동 지역 오피스텔의 경우, 소형 면적 위주로 거래가 이루어지고 있으며, 역세권 입지가 중요한 요소로 작용함. 제공된 시세 정보에 따르면, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 5,100만원에서 1억 3천만원 범위에 분포하고 있으며, 월세는 보증금 500만원 기준 월 23만원 ~ 45만원 수준에서 형성되어 있음. 본 물건의 감정가는 5,100만원으로, 이는 유사 소형 오피스텔의 매매가 하단 또는 최저가 수준에 해당함.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도

본 물건은 오피스텔로, 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 이용 가능함.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 부산 2호선 개금역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치함.

* 주거 환경: 주변에 주택가, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 설비: 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

'중복사건, 공동담보' 특이사항은 경매 진행 시 여러 사건이 겹치거나 동일 담보물로 묶여 있어 권리 분석 및 진행 과정이 복잡해질 수 있음을 시사함. 다만, 본 사건의 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하므로 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 분석됨.

6.2. 호실 표시 불일치

건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이하며, 공부상의 호수 표시와 감정평가서상 호수 표시 간 차이가 존재함. 또한, 2025. 7. 4.자 등기사항증명서상 604호에서 603호로 '호실명변경'된 이력이 있음. 일부 호실(기호 3, 4, 7, 8, 15, 16, 19, 20)에서 건축물현황도와 현관문 표시 호수가 상이하여, 건축물현황도상의 호수를 기준으로 평가되었으므로, 경매 입찰 시 반드시 현장 확인을 통해 정확한 호수를 파악해야 함. 이로 인한 혼란이나 착오의 가능성이 존재함.

6.3. 임대 관계 미상

본 물건의 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태임.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 소형 오피스텔로, 개금역 역세권이라는 장점을 가지고 있음. 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능함. 그러나 건축물대장상의 호수 표기와 실제 호수 간의 불일치 문제가 있어, 정확한 현장 조사가 필수적이며 이에 대한 면밀한 확인이 요구됨. 감정가가 주변 유사 물건의 시세 하단에 위치하여 가격적인 메리트는 있을 수 있으나, 복잡한 호실 정보로 인한 리스크를 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 개금역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

* 권리 무권리: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수되는 부담이 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적 6.63평의 소형 오피스텔.

* 감정가 대비 시세: 유사 면적 오피스텔의 매매가 하단 수준으로 가격 메리트 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 51,000,000원이며, 건물 전용면적은 21.93㎡(약 6.63평)임. 주변 개금동 지역 오피스텔의 시세 동향을 분석한 결과, 유사한 소형 오피스텔의 매매가는 약 5,100만원에서 1억 3천만원 범위로 나타남. 본 건의 감정가 5,100만원은 해당 지역 소형 오피스텔의 매매가 하단 또는 최저가 수준으로 볼 수 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 51,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

* 시세 범위: 약 5,100만원 ~ 13,000만원 (유사 오피스텔 기준)

제공된 JSON 분석 결과, 건물의 구조, 위치, 면적 등 기본 정보는 파악되었으나, 구체적인 현 시세 데이터를 직접적으로 추출하기는 어려움. 그러나 검색 결과들을 종합해 볼 때, 감정가는 주변 시세의 하단에 위치한 것으로 추정됨.

본 물건은 호실 표시 불일치, 중복사건/공동담보 가능성 등의 리스크가 존재하므로, 정확한 현장 조사와 권리 관계 확인 후 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있으며, 주변 시세 및 본건의 리스크 요인을 감안하여 60,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안함. 이는 순전히 추정치이며, 실제 시세 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.