나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [40] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (40)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층904호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 0층, 지상 10층

준공 연도: 2017년 04월 04일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물면적 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.28평)

건물지분 (전용면적): 24.08㎡ (약 7.28평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 82,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2017년 04월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1, 2,400,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 소유권이전(갑2), 지분가압류(갑3), 임의경매(갑4), 주택임차권(을4) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김선국

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 01일

확정일자: 2021년 09월 08일 (제공된 임차인 현황 기준)

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, 명시된 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산의 주요 교통 및 상업 중심지인 연산역 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 주변 시세 동향 (JSON 분석 기반)

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

2013년 건축된 34.65㎡(약 10.5평) 규모의 주택이 2026년 7월 9,800만원에 거래되었습니다. 이는 약 283만원/㎡ (약 933만원/평) 수준입니다.

본건(24.08㎡, 약 7.28평)의 감정가는 8,200만원이며, 이는 약 340만원/㎡ 수준으로, 면적당 가격은 인근 거래 사례보다 다소 높게 형성되어 있으나, 건물의 신축 연도(2017년 사용승인) 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과 인접하며, 시청역, 거제역 등 주요 역의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 연산역 주변으로 발달한 상업 지구에 위치하여 다양한 쇼핑, 금융, 행정 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건이 속한 한울차오름 건물은 총 10층 규모의 도시형생활주택이며, 총 47세대로 구성되어 있습니다. 주변은 주거용 건물과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 채권 관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 변수

감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 거주하고 있는 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 협의 및 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 및 상업 요지인 연제구 연산동 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 권리 분석상 인수할 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 명도 관련 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 연산역(1, 3호선) 도보 이용 가능.

* 잘 발달된 생활 편의시설: 연산역 일대 상업 시설 이용 편리.

* 안정적인 권리 관계: 낙찰 후 인수할 권리 없음.

* 소형 면적 투자: 비교적 적은 자본으로 접근 가능.

* 지역 발전 가능성: 부산의 주요 도심 지역으로 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 감정가 8,200만원 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다. 인근 거래 사례 및 물건의 입지, 상품성을 고려할 때, 8,000만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 참고: 위 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 현장 방문을 통한 상세 조사 및 법원 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.