나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [45] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경4321 (45)

1.2. 소재지

부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 10층1003호

1.3. 건물명

한울차오름

1.4. 용도

도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택)임)

1.5. 감정평가액

101,000,000원

1.6. 면적

1.6. 1. 토지

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

토지 지분: 6.329㎡ (약 1.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 2. 건물

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물 지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

유동화 물건, 공동담보

1.11. 주의사항

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임.

1.12. 건축물 정보

1.12. 1. 건축년도

2017년 4월 4일 (사용승인일 기준)

1.12. 2. 층수

10층 건물 중 10층

1.12. 3. 구조

철근콘크리트 구조

1.12. 4. 주요 용도

공동주택 (도시형생활주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 연산역 역세권의 주택 및 상가지대로서 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

2.3. 도로상태

남서측으로는 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (부산은행, 2017-04-21 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 (지상권 개요 등 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김정현

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-04-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

3.4. 1. 소유권 관련

* 소유권보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

* 소유권이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

3.4. 2. 채권/근저당/임차권 등

* 근저당권: 부산은행 (2,400,000,000원, 2017-04-21) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김정현 (75,000,000원, 2020-04-06) - 말소

* 지분가압류: 수협은행 (420,000,000원, 2024-04-17) - 말소

* 임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원, 2024-04-24) - 말소

3.4. 3. 총 채권액

2,895,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요지이자 상업 및 업무 기능이 발달된 지역으로, 지하철 연산역을 중심으로 다양한 편의시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 인근 시세 및 비교

4.2. 1. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대/빌라 물건들의 거래 금액대는 다음과 같습니다.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 15,000만원 (2026년 7월)

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 9,800만원 (2026년 7월)

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 26,000만원 (2026년 7월)

4.2. 2. 본건 감정가와의 비교

본건은 전용면적 29.16㎡ (약 8.82평)에 대해 101,000,000원(평당 약 1145만원)으로 감정되었습니다.

유사 면적 및 연식의 '라비앙로즈2' (34.65㎡, 2013년식)가 9,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 합리적이거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. '한울차오름' 건물의 준공연도(2017년)와 연산역 초역세권 입지를 감안하면 현재 감정가는 타당성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 연산역, 시청역, 거제역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업지구에 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행, 병원 등)이 풍부하게 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

명확한 정보는 제공되지 않았으나, 연산역 주변의 주요 도심 지역이므로 다수의 학교 및 학원가 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과상, 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

채권 총액이 28.95억원으로 매우 높으며, 다수의 채권 및 압류가 말소되어 경매가 진행되고 있습니다. 부산은행의 임의경매로 진행되지만, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회한다는 점은 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 위험

대항력 없는 임차인이 있으나 보증금은 인수되지 않아 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 갈등 가능성은 존재합니다.

6.3. 토지별도등기 (지상권) 확인 필요

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요'라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 토지에 지상권 등의 권리가 설정되어 있으며, 매각 이후에도 해당 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

6.4. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 개발 계획 등에 따른 가치 변화 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 초역세권의 탁월한 입지

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라

* 비교적 최근 준공된 현대적 건물

단점:

* 토지별도등기(지상권)로 인한 인수 부담 가능성 (가장 중요한 확인 사항)

* 높은 총 채권액

* 유동화 물건, 공동담보 물건

7.2. 향후 전망

연산역세권은 부산의 주요 교통 및 상업 중심지로서 지속적인 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 토지별도등기(지상권) 문제가 명확히 해결되지 않는다면 투자 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

최고의 입지 조건인 연산역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

8.2. 투자 고려 사항

본 건의 투자 결정은 토지별도등기(지상권)의 정확한 내용과 그로 인한 인수 부담을 면밀히 파악하는 데 달려있습니다. 해당 위험 요소를 충분히 인지하고 감당할 수 있다면, 역세권의 가치를 바탕으로 장기적인 수익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

본건의 감정가(101,000,000원)는 전용면적 29.16㎡(약 8.82평) 기준, 평당 약 1,145만원 수준입니다. 주변 유사 면적 물건 시세 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 첫 경매 시 입찰가를 다음과 같이 예상합니다.

9.2. 고려사항

* 감정가: 101,000,000원

* 보증금 인수 없음 (대항력 없는 임차인)

* 토지별도등기(지상권) 인수 가능성에 따른 위험 요소 상존

9.3. 최종 제안 입찰가 범위

안전하고 합리적인 투자를 위해, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 특히, 지상권 등 토지 관련 부담금의 정확한 가치를 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 첫 경매에서 유찰될 경우, 차순위 경매에서 추가적인 가격 조정이 가능할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.