나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [46] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (46)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 10층1004호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

감정가: 81,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 토지 별도등기 있음 (지상권)

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

건축물 정보:

* 건물명: 한울차오름

* 사용승인일: 2017년 04월 04일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 10층

* 해당 층수: 10층

* 건축면적: 259.2㎡ (약 78.42평)

* 대지면적: 338.1㎡ (약 102.28평)

* 연면적: 2027.49㎡ (약 613.38평)

* 전용면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 "한울차오름" 건물 10층 1004호입니다. 주변 지역은 연산역을 중심으로 주택가 및 상업지대가 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역과 시청역, 거제역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통의 요지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지의 용도지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 18일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 (지상권)

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 소재한 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역 일대는 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 금융기관, 공공기관(부산시청 인근), 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

건물 이용 현황: 제공된 정보에 따르면, 해당 건물(한울차오름) 내 일부 호실은 근린생활시설((주)탑팩토리)로 이용 중이며, 다수의 호실은 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 본건 1004호 역시 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 연산역(1, 3호선)이 도보 거리에 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 연산역 주변으로는 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서(부산시청), 다수의 식당, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 주거 생활에 매우 편리합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

혐오시설: 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건: 본건은 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 달리 권리관계나 절차상의 추가적인 검토 및 주의가 필요할 수 있습니다.

토지 별도등기: 건물과는 별도로 토지에 지상권이 설정되어 있습니다. 경매로 건물 소유권을 취득하더라도 토지 이용과 관련된 지상권자의 권리가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 및 상업 중심지인 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 역세권의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다. 상업지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성 또한 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 토지에 설정된 지상권은 본건 취득 시 반드시 확인하고 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인의 인수 부담은 없으나, 명도 절차를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과 인접하여 부산 전역으로의 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 및 편의시설: 주변 상업, 업무, 행정 시설 밀집 지역으로 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 소형 주거 상품: 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매 특수성 활용: 유동화 물건 및 토지 지상권 설정 등의 요소를 고려한 신중한 접근을 통해 시세 대비 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연령대의 소형 주거용 건물은 1㎡당 약 280만원에서 480만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적(24.08㎡)과 감정가(81,000,000원, 1㎡당 약 336만원)를 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

본건은 유동화 물건이며 토지에도 지상권이 설정되어 있어, 이러한 리스크 요소를 감안하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 임차인에 대한 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

종합적인 시장 분석과 리스크 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상향된 83,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.