나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [38] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (38)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 9층902호

건물명: 한울차오름

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

건축물 정보: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 9층, 2012년 9월 30일 사용승인

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.29평)

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

주의사항: 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

2. 입지조건

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 연산역 서측 인근

주변 환경: 연산역 주변의 주택 및 상가지대로, 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가와 혼재되어 형성된 지역

교통: 지하철 1호선 연산역, 시청역, 거제역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

도로: 본건 건물은 남서측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 본건 토지의 용도지역은 일반상업지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산은행 근저당 (2017-04-21, 근저당권 말소기준)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 확정일자: 2022-08-26

* 배당신고일자: 2024-08-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 절차상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨)

등기부 현황:

* 소유권보존(주식회사한울), 근저당(부산은행), 소유권이전(김본선 외 1명), 주택임차권(박민지), 지분가압류(수협은행), 임의경매(부산은행) 등이 등기되었으며, 대부분 말소 예정이거나 말소된 권리임.

* 등기부채권 총액: 2,880,000,000원

말소기준권리 및 소멸/인수 관계:

* 말소기준권리인 부산은행 근저당(2017.04.21.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 박 의 주택임차권(을2) 역시 말소 예정이며, 대항력도 없어 매수인이 인수할 보증금은 없음.

* 매우 중요한 사항으로, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '토지 별도등기 있음 지상권개요'가 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 확인이 필요함. (별도 등기된 지상권이 존재할 경우, 매수인에게 인수될 수 있는 중대한 권리임)

4. 상권분석

지역 특성: 부산 연제구 연산동은 부산의 중심 업무지구 중 하나인 시청 및 법원 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고, 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역임.

주변 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 정보 중 34.65㎡(약 10.5평) 규모의 다세대 주택이 2026년 7월 7일에 9,800만원에 거래되었음. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 2,828,000원/㎡임.

* 본건 건물의 전용면적은 24.08㎡(약 7.29평)으로, 위 시세 기준으로 단순 환산 시 약 68,000,000원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됨.

* 그러나 본건은 도시형생활주택으로, 일반 다세대 주택과 비교하여 상품성이나 가치 산정에 차이가 있을 수 있음.

* 감정가는 84,000,000원으로, 면적 대비 시세보다는 높게 책정되어 있으나, 이는 위치, 건물 신축 연도, 편의시설 등을 종합적으로 고려한 결과로 보임.

건물 용도: 본건이 속한 한울차오름 건물은 도시형생활주택 47가구와 근린생활시설로 구성되어 있음.

5. 생활정보

건물 내 편의시설: 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등 주거 및 생활에 필요한 기본 설비가 잘 갖추어져 있음.

주거 환경: 지하철 연산역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이함. 주거와 상업이 혼재된 지역이지만, 주택으로서의 기능도 충분히 갖춘 입지임.

6. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크:

* 가장 중대한 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 토지 관련 지상권의 존재 가능성임. 이는 해당 토지에 대한 소유권 외 별도의 권리가 존속함을 의미하며, 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우 큰 문제가 될 수 있으므로, 법률 전문가를 통해 반드시 소멸 여부를 확인해야 함.

임대차 관련 리스크:

* 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 등기부상 임차인 박 은 대항력이 없고 보증금 인수 부담도 없으므로, 임대차 관련 위험은 크지 않은 것으로 판단됨.

기타 리스크:

* 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 권리 분석에 더욱 신중을 기해야 함.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 연산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 편리한 교통과 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있음. 건물 자체적으로도 승강기, 주차 시설 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호함.

그러나 권리 분석 단계에서 '매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권'이라는 매우 심각한 잠재적 리스크가 발견되었음. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 본건에 대한 입찰을 적극적으로 고려하기 어려움. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 복잡한 채권 관계로 인해 경매 절차가 예상치 못한 변수를 가질 가능성도 있음.

따라서, 본건에 관심을 가지는 입찰자는 반드시 해당 토지 지상권의 구체적인 내용과 소멸 여부를 면밀히 조사하고, 그로 인한 위험 부담을 충분히 고려한 후 입찰가를 결정해야 할 것임.

8. 투자 포인트

연산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건.

실수요자에게는 편리한 주거 환경 제공, 투자자에게는 향후 시세 상승 잠재력 보유.

잘 갖추어진 건물 내 편의시설.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

주변 시세: 면적 대비 환산 시 약 68,000,000원 수준으로 추정됨.

인수 보증금: 0원

리스크 요인: '매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권' 존재 가능성이 가장 큰 하방 압력 요인임. 만약 이 권리가 낙찰자에게 인수된다면, 실질적인 부동산 가치는 감정가 및 시세보다 현저히 낮아질 수 있음.

권장 입찰가: 상기 분석된 시세, 감정가, 그리고 가장 중요한 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요함.

안전 마진 확보 및 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적임.

따라서, 약 70,000,000원에서 75,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 설정하고, 무엇보다도 토지 지상권에 대한 철저한 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정할 것을 권장함.

최종 권장 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.