나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [16] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2024타경4321 (16) 부동산 임의경매 사건입니다.

건물은 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지, 한울차오름 5층 504호에 위치하며, 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

감정평가액은 80,000,000원이며, 토지면적은 5.23㎡(토지 제시외면적 0.00㎡)이고 건물면적은 24.08㎡(건물 제시외면적 0.00㎡)입니다.

토지 지분은 5.227㎡이며, 건물 지분은 24.08㎡입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 연산역을 중심으로 주택, 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있는 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 지하철 연산역, 시청역, 거제역 등 다수의 역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 남서측으로는 약 6m 폭의 도로와 접해 있습니다.

주변에 연제구청, 부산시청 등 공공기관과 각종 금융기관, 병원, 대형 쇼핑시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, "토지 별도등기 있음 지상권개요:"라고 명시된 점은 매우 중요하게 검토해야 할 사항입니다. 이는 건물 자체의 소유권과는 별개로 토지에 대한 별도의 등기(예: 저당권, 지상권 등)가 존재하며, 이로 인해 낙찰자가 추가적인 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있음을 시사합니다. 낙찰 전 반드시 해당 토지 등기부를 확인하여 구체적인 권리관계를 파악해야 합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

비록 보증금 인수 부담은 없다고 표시되어 있으나, 임대차 관계가 명확하지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요지이자 상업 중심지 중 하나입니다.

연산역 일대는 유동인구가 많고 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

주변에 다수의 오피스텔과 공동주택이 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적(24.08㎡)의 도시형생활주택이라는 점에서 1인 가구 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

다만, 주변에 유사한 규모의 주거용 건물들이 많아 임대 경쟁 또한 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층에 위치합니다.

건물 내외부 마감은 일반적인 수준으로, 벽지는 벽지, 타일 마감 등이며 창호는 새시입니다.

설비로는 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차, 도시가스 공급, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)과 교육시설(학교)이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

특히 연산역 주변은 부산 시청, 각종 행정기관 등이 밀집해 있어 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 토지 별도등기 위험: 건물 자체와는 별도로 토지에 설정된 권리(지상권, 저당권 등)가 존재할 수 있으며, 이는 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담이나 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 해당 권리의 정확한 성격을 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

2. 미상 임대관계: 공식적으로 인수할 보증금이 없다고는 하나, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 계약 내용 등이 불분명할 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

3. 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 채권 양수도 과정이나 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 연산역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설의 이점을 가지고 있어 투자 가치가 있습니다.

하지만 '토지 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리분석 및 해결 방안 검토가 필수적입니다.

또한, 임대 관계의 불명확성도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

이러한 위험 요소를 감안하더라도, 입지 조건만 놓고 본다면 잠재적인 임대 수익이나 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 연산역 역세권으로, 부산 시청 및 연제구청 등 주요 기관 접근성이 우수하며 유동인구가 풍부합니다.

2. 소형 면적의 희소성: 24.08㎡의 소형 면적은 1인 가구 임차인 수요에 부합하며, 비교적 낮은 투자금으로 진입 가능합니다.

3. 다양한 교통망: 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 비롯하여 시청역, 거제역까지 가까워 부산 전역으로의 이동이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 80,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 본 건과 유사한 면적 및 연식을 가진 물건을 비교 분석해보겠습니다.

- "라비앙로즈2" (2013년 준공, 34.65㎡, 2026년 7월 7일 98,000,000원 거래): ㎡당 약 2,828,000원

- "해운쉐르빌" (2003년 준공, 67.47㎡, 2026년 7월 11일 150,000,000원 거래): ㎡당 약 2,223,200원

- "햇살가득한집" (2017년 준공, 53.808㎡, 2026년 7월 3일 260,000,000원 거래): ㎡당 약 4,831,700원 (건물 연식 및 면적 차이 고려 시 참고 제한적)

본 건은 전용면적 24.08㎡로, 가장 유사한 면적의 "라비앙로즈2"의 ㎡당 가격(약 2,828,000원)을 적용할 경우, 예상 시세는 약 68,132,640원 수준입니다.

감정가 80,000,000원 대비 시세가 다소 낮게 산정되나, 이는 비교 사례의 면적 차이 및 본 건의 잠재적 리스크(토지 별도등기, 미상 임대관계)를 고려한 보수적인 접근입니다.

특히 토지 별도등기 위험은 낙찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

안정적인 투자를 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 72,000,000원으로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 권리관계 분석 결과를 반드시 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.