나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [19] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 오피스텔
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 603호에서 604호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (19)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 54,000,000원 (오천사백만원)

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.94㎡ (약 3.01평)

토지 지분: 9.94㎡ (약 3.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 23.30㎡ (약 7.05평)

건물 지분: 23.305㎡ (약 7.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 오피스텔 6층 604호입니다. 주변으로는 단독 및 다세대주택, 아파트, 그리고 도로변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 출퇴근 및 이동에 큰 장점으로 작용할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 10월 17일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 차규진 (차 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 1월 21일

* 배당신고일자: 2024년 9월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

차규진 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (김광호)

* 근저당 (우리은행) - 말소기준권리

* 소유권이전 (류해점)

* 주택임차권 (차규진) - 말소 예정

* 임의경매 (우리은행) - 말소 예정

* 압류 (부산진구) - 말소 예정

등기부채권 총액: 427,080,000원

4. 상권분석

4.1. 편의시설 및 시장

본건 인근에는 전통 시장인 개금골목시장이 소재하여 편리하게 장보기 및 식료품 구매가 가능합니다. 또한, 홈플러스 가야점도 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

4.2. 의료 및 생활 편의

인제대 부산백병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다. 다수의 병원 및 의원, 약국 등이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 상업시설

개금역 주변으로 다양한 상가 및 근린생활시설이 발달해 있어 상권 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 개금초등학교, 개화초등학교, 개림초등학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변은 주택가와 상업시설이 혼합된 주거 밀집 지역으로, 비교적 정주 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호실 표기 상이 (주의사항)

본건은 건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이한 경우가 있으며, 등기사항증명서 상에서도 호실명 변경 이력이 있습니다 (2025. 7. 4.자 603호에서 604호로 변경). 또한, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있으므로, 응찰 시 반드시 현장 확인 및 공부 확인을 철저히 하시기 바랍니다.

6.2. 공동담보 및 중복사건

본건은 공동담보 및 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 과거 미군기지 부지 오염 이력

개금동 지역 내 과거 미군 물자 재활용 유통사업소(DRMO) 부지가 중금속 및 다이옥신 등으로 오염되었던 이력이 있으며, 현재는 체육시설 등으로 정화 후 활용되고 있습니다. 이는 해당 지역 전반의 환경적 배경으로 인지할 수 있으나, 본건 물건 자체에 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지하철 2호선 개금역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리한 오피스텔입니다. 주변에 시장, 병원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대수익 목적으로 활용 가치가 높습니다. 다만, 건축물 현황도와 공부상 호수 표기가 상이한 점, 그리고 과거 미군기지 부지 오염 이력 등은 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 채권 총액이 높은 편이지만, 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행되므로 권리상 문제는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 개금역 역세권으로 부산 전역 접근성이 뛰어남.

* 편리한 생활 인프라: 개금골목시장, 병원, 상업시설 인접.

* 합리적인 감정가: 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 투자 기회 제공 가능.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소형 주거 수요층 공략 용이.

9. 예상 입찰가

감정가 54,000,000원 대비, 유사 면적/위치의 오피스텔 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 보증금을 인수하는 권리가 없다는 점을 감안하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 48,000,000원 (사천오백만원 ~ 사천팔백만원)

본 물건은 호수 표기상의 차이 등 주의사항이 존재하므로, 현장 방문 및 등기부등본, 건축물대장 등 공부 확인을 통해 정확한 내용을 파악하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.