나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [4] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (4)

경매구분: 부동산임의경매

물건종류: 도시형생활주택

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층303호

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

건축물대장상 용도: 공동주택(도시형생활주택)

토지면적: 6.33㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.329000000000001㎡ (약 1.92평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물층수: 총 10층 중 3층 (사용승인일 2017년 4월 4일)

건축구조: 철근콘크리트구조

주요설비: 급배수, 위생, 화재탐지, 소화, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치한 한울차오름 3층 303호입니다.

주변은 연산역 일대의 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

용도지역: 일반상업지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2017-04-21 접수, 채권최고액 2,400,000,000원)

본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

(갑4. 부산은행 임의경매, 갑3. 수협은행 지분가압류 등은 모두 말소 대상입니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2024-09-19

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

비고: 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 특수물건정보

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 총액이 2,820,000,000원으로 높습니다. 이는 복수의 담보물이 묶여 경매에 나왔거나 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

연산역을 중심으로 형성된 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지입니다.

주거, 상업, 행정(부산시청 인근) 기능이 복합적으로 발달하여 유동인구가 많고 상권이 활발합니다.

4.2. 주변 건물 및 시세 동향

본건이 속한 한울차오름 건물은 2017년 사용승인된 도시형생활주택입니다.

주변 유사 건물 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡) : 15,000만원

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡) : 9,800만원

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡) : 26,000만원

본건(29.16㎡)은 건축 연도(2017년)가 가장 최신인 '햇살가득한집'과 유사하며, 면적 대비 가격 형성 가능성이 높습니다. '라비앙로즈2'와 감정가 및 면적이 일부 유사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1, 3호선 및 동해선 환승역인 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

연산역 상권 내 은행, 병원, 마트, 식당, 영화관 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

부산시청이 인근에 있어 행정 관련 업무 처리도 편리합니다.

5.2. 교육 및 자연환경

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있습니다.

도심지 내 위치하여 대규모 공원이나 녹지 공간은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인 정 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 특성

공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 채무 규모가 크거나 다수의 담보물이 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 관련 내용을 숙지하는 것이 좋습니다.

6.3. 주변 환경

현재 제공된 정보 및 초기 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

감정가는 98,000,000원이며, 실거래가 시세 등을 고려할 때 투자 가치가 있다고 평가됩니다.

공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 참고해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 연산역 도보 이용 가능 (1, 3호선, 동해선 환승역)

* 풍부한 생활 인프라: 연산동 핵심 상권 내 위치 (은행, 병원, 마트, 관공서 등)

* 소형 평형: 1인 가구, 신혼부부 등 실거주 및 소액 투자에 적합

* 일반상업지역: 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 거래 가격대는 9,800만원에서 26,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히 2017년식 34.65㎡ 물건이 9,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(29.16㎡, 2017년식)의 감정가 9,800만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2017년식 53.808㎡ 물건의 높은 거래가(26,000만원)는 해당 물건의 특정 가치 또는 시장 상황에 따른 것으로, 본건의 직접적인 기준으로는 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 시점(2026년 10월)에서 본건의 시세는 최소 감정가 수준인 9,800만원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 물건의 실제 상태에 따라 11,000만원 ~ 12,000만원 범위까지도 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

감정가: 98,000,000원

보수적 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

(경쟁 상황 및 유찰 횟수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.