나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [32] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321

물건소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 8층 802호

건물명: 한울차오름

구분: 도시형생활주택 (집합건물)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건상세

감정가: 84,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평) / 토지 지분: 5.227㎡

건물면적: 24.08㎡ (약 7.30평) / 건물 지분: 24.08㎡ (전용면적 기준 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2012년 (건축 승인), 2017년 (사용 승인)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 10층

해당 층: 8층

용도지역: 일반상업지역

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 토지 별도등기 있음 (상세 내용은 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택 및 상가지대가 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통접근성

지하철 1호선 및 3호선 연산역, 시청역, 거제역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 시내버스정류장이 가까이 있어 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 김정순

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017년 10월 17일

배당신고일자: 2024년 9월 2일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 21일자 부산은행 근저당권 (2,400,000,000원)

이후 권리:

- 2017년 9월 23일자 김정순 주택임차권 (60,000,000원)

- 2024년 4월 17일자 수협은행 가압류 (420,000,000원)

- 2024년 8월 12일자 부산은행 임의경매개시결정 (2,175,703,296원)

상기 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석요약

본건의 등기부상 채권 총액은 2,880,000,000원입니다. 임차인 김정순 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특성

본건이 위치한 연산동 지역은 연산역을 중심으로 형성된 부산의 주요 상업 및 업무지구 중 하나입니다. 다양한 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 배후수요

주변에 다수의 공동주택과 오피스텔이 밀집해 있어 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 또한, 연산역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구가 많아 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층에 위치하며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

연산역 주변 상업지역에 위치하여 각종 금융기관, 병원, 쇼핑시설, 음식점 등 다양한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계복잡성

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 담보 관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.2. 기타사항

물건명세서상 토지 별도등기(지상권)가 있다는 점은 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로, 잔금 납부 전 점유 관계 및 임대차 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합의견

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어진 장점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자 또는 투자자 모두에게 관심을 끌 수 있는 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 점도 긍정적입니다.

8. 투자포인트

* 부산의 주요 교통 허브인 연산역 초역세권 입지

* 활발한 상업 및 주거지대로서의 풍부한 배후 수요

* 소형 면적(24.08㎡)으로 실수요자 및 투자자 접근 용이

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 안전한 투자 가능성

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 연식에 따라 시세 편차가 존재합니다.

2026년 7월 실거래가 기준으로, 본건과 유사한 연식(2013년식)의 34.65㎡ 면적 물건이 9,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당가를 산정하면 약 283만원/㎡입니다. 본건 전용면적 24.08㎡에 이 평당가를 단순 적용 시 약 6,815만원 수준입니다.

그러나 본건의 감정가가 8,400만원으로 책정되어 있으며, 연산역 역세권 소형 주거상품의 수요를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 기대할 수도 있습니다.

주변 시세 편차가 크고, 최근 실거래가 자료만으로는 정확한 현재 시세 판단에 한계가 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 예상됩니다.

투자 목적, 자금 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.