나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [29] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (29)

경매구분: 부동산임의경우

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층705호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보

건축년도: 2017년 사용승인 (2012년 건축 허가)

총층수: 10층

본건 층수: 7층

건물구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 24.08㎡ (약 7.3평)

토지면적: 5.23㎡ (약 1.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름 7층705호입니다. 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

본 물건은 부동산 임의경우로, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 인수/소멸권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 토지에 별도 등기된 지상권이 존재하는 것으로 확인됩니다. 지상권의 구체적인 내용 및 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황 보고서 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

연산역 인근의 발달된 상업 및 주거 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

4.2. 본건용도

건축물대장상 본건 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인되며, 감정평가요약서에 따르면 해당 호수(기호 2-48)는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변편의시설

지하철 연산역, 시청역, 거제역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상가지대로서 다양한 상업시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

토지 별도 등기(지상권)가 존재하므로, 해당 권리의 내용과 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 물건특이사항

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 임대 관계가 미상입니다. 이러한 특수성으로 인해 권리관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

부산 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호합니다. 2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 토지 별도 등기(지상권) 및 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 권리분석과 명도 과정에 대한 세심한 주의가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 부산 지하철 연산역 인근 역세권 입지.

* 일반상업지역 내 위치하여 상업시설 이용 및 접근성이 우수.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 상품성 양호.

* 도시형생활주택으로 소형 투자 및 실거주 수요 기대.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 시세는 3.3㎡당 약 900만원에서 1,600만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(24.08㎡, 약 7.3평)을 적용 시, 시세는 약 6,800만원에서 11,700만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 8,100만원이며, 토지 별도 등기(지상권) 및 유동화 물건이라는 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

10. 혐오시설유무

본건 소재지(부산광역시 연제구 연산동 1259-3) 주변을 지도상으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주거 및 상업시설이 혼합된 일반적인 도심 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.