나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [6] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (6)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층305호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

감정가: 80,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치한 한울차오름 건물의 3층 305호입니다.

주변으로는 연산역 인근의 주택, 상가, 오피스텔 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 스톤코트, 하부는 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 되어 있습니다.

토지는 세로장방형이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.

본건까지 남서측으로 약 6m 폭의 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

본건 매각으로 인해 을1 근저당권, 을2 주택임차권(임유진), 갑3 가압류, 갑4 임의경매 개시결정 등기 등 등기부상의 모든 권리가 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원이며, 낙찰자가 인수할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서상 "토지 별도등기 있음"이라는 문구가 기재되어 있어, 토지에 대한 별도의 권리(예: 지상권)가 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임 (임유진)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 02월 24일

* 확정일자: 2020년 01월 22일

* 배당신고일자: 2024년 02월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금은 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,890,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업 중심지 중 하나입니다.

지하철 연산역, 시청역, 거제역 등 트리플 역세권에 인접하여 풍부한 유동인구와 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 오피스텔, 상가, 주택이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 임대 사업에 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 도보 이용이 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 음식점 등 각종 생활 편의시설이 주변에 풍부하게 갖추어져 있습니다.

교육시설: (제공된 정보에 교육시설 관련 내용은 없어 구체적인 판단이 어렵습니다.)

주변 환경: 연산역 역세권의 주거 및 상업 복합 지역으로, 소음이나 상업시설 관련 불편함이 있을 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 물건명세서에 기재된 "토지 별도등기 있음" 문구는 토지에 대한 별도의 권리(예: 지상권)가 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성을 내포합니다. 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 소형 면적: 24.08㎡ (약 7.28평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 오피스텔 수요에 부합하지만, 공간 활용 및 거주 편의성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 채권이 유동화되고 공동담보로 설정된 물건은 금융 구조가 복잡할 수 있으나, 권리분석 상 말소 예정인 채권이 많아 직접적인 낙찰자 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 최역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수한 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하고 모든 등기부상 권리가 말소 예정되어 있어 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

다만, '토지 별도등기 있음'이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 추가적인 조사를 통해 해당 권리의 내용을 파악해야 합니다.

감정가 8,000만원 대비 건물의 전용면적이 작은 편이므로, 시세 대비 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 연산역 초역세권으로 인한 높은 희소성과 임대 수요 확보 용이.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인 및 말소되는 권리로 인한 안전한 명도 및 취득 가능성.

* 소형 면적의 임대 수익: 1인 가구 중심의 임대 시장 공략 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 실거래가율은 제곱미터당 약 280만원에서 330만원 수준으로 추정됩니다.

24. 08㎡ (약 7.28평)의 면적을 고려할 때, 보수적인 시세는 약 6,500만원에서 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

'토지 별도등기 있음' 리스크 및 현재 감정가 수준을 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

최적의 입찰가는 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.