나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [31] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 1259-3번지, 한울차오름 8층 801호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경4321 (31)이며, 감정가는 84,000,000원입니다.

토지 면적은 5.23㎡ (약 1.58평)이며, 건물 면적은 24.08㎡ (약 7.28평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 유동화 물건입니다.

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역을 중심으로 한 상업 및 주거 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 계획상 용도지역은 일반상업지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물로서 등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등의 권리 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 2,888,000,000원입니다.

말소기준권리는 부산은행의 근저당(2017.04.21. 접수, 2,400,000,000원)으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 이한솔 씨가 보증금 68,000,000원에 대한 주택임차권을 등기하였으나, 본 건의 경우 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

주의사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (토지 별도 등기 존재 가능성 있으나, 명확한 정보 없음).

1.3. 상권분석

연산역 역세권 지역으로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

오피스텔 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역에 속해 있어 상가 이용도 가능하나, 본 물건의 주 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역 초역세권, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 접근 용이.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가 위치.

* 주변환경: 연산교차로 인근의 번화가로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이한솔 씨는 대항력이 없으나, 보증금 68,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. (추후 말소 예정이나, 명확한 확인 필요).

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권이 얽혀 있을 수 있으므로 권리관계에 대한 추가적인 철저한 검토가 필요합니다.

* 건물 자체의 노후도 및 관리 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 최근 매매 정보와 감정평가액 간의 가격 차이가 존재하므로, 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

도시형생활주택으로 소형 면적의 실거주 및 임대 수익형으로 활용 가능성이 있습니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 정보에서 일부 비교 대상과의 가격 괴리가 발견되며, 소형 면적임을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금액이 명시되어 있고 말소 기준권리보다 후순위 권리이므로 경매 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 교통 허브인 연산역 인근에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업 시설, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 연산동 지역 개발 계획 및 지속적인 수요 증가로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적 투자: 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요를 공략하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 면적당 가격이 약 2,830,000원에서 4,830,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

본건의 감정가는 면적당 약 3,488,000원으로, 비교적 높은 편에 속하나 입지적 가치와 향후 시세 상승 여력을 고려할 때 낙찰 가능성이 있습니다.

임차인의 대항력이 없으므로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 감정가를 고려하되, 시장 상황 및 경합 정도를 감안하여 78,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가는 78,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.