나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [3] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 3층302호

건물명: 한울차오름

용도: 도시형생활주택

감정가: 81,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

토지지분: 5.227㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물지분: 24.08㎡ (약 7.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.

* 내벽: 벽지, 타일 마감 등.

* 창호: 새시창호.

* 이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식 주차설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역입니다.

* 인접 도로상태등

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

- 변승혜의 전세권설정(을2, 2017-04-24 접수, 65,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

- 수협은행의 2번 윤종대 지분가압류(갑3, 2024-04-17 접수, 420,000,000원)는 말소기준권리보다 후순위이며, 임의경매(갑4)로 진행되었으므로 소멸됩니다.

- 부산은행의 임의경매개시결정(갑4, 2024-08-12 접수, 2,175,703,296원)은 경매를 발생시킨 권리이므로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

- "매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요:" 라는 기재가 물건명세서 참고사항에 있으나, 집합건물 등기부에는 지상권이 명시되어 있지 않습니다. 이 부분은 잠재적인 리스크로 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 변승혜

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-04-24 (또는 2017-04-27), 확정일자: 2017-04-24

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 없음

비고: 변승혜는 전세권 설정자이기도 하나, 해당 전세권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 같은 연산동 지역의 소형 주거용 부동산 시세는 다음과 같습니다.

- 해운쉐르빌 (2003년 준공, 67.47㎡): 2026년 7월 11일 15,000만원에 거래 (평당 약 735만원)

- 라비앙로즈2 (2013년 준공, 34.65㎡): 2026년 7월 7일 9,800만원에 거래 (평당 약 933만원)

- 햇살가득한집 (2017년 준공, 53.808㎡): 2026년 7월 3일 26,000만원에 거래 (평당 약 1595만원)

본건은 한울차오름 3층 302호로, 전용면적 24.08㎡ (약 7.3평)이며, 2012년에 준공되었습니다. 감정가는 8,100만원입니다.

이는 평당 약 1,109만원 수준으로, 비교적 최근에 준공된 라비앙로즈2의 평당 가격(933만원)과 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 신축 연차가 비슷하고 연산역 초역세권 입지임을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 연산역, 시청역, 거제역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내버스 정류장도 가까이 있습니다. 차량 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 마트, 병원, 식당, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주택, 상가, 오피스텔 등이 밀집된 복합 상업 및 주거 지역으로 유동인구가 많습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기(지상권): 물건명세서에 "토지 별도등기 있음 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지에 지상권 등 별도의 등기사항이 존재할 가능성을 시사하며, 집합건물 등기부상에는 나타나지 않아 정확한 내용 파악 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있을 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 건물 용도: 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)이나, 감정평가서 요약에서 건물 내 다른 호수는 근린생활시설로도 분류되어 있습니다. 본건(302호)은 도시형생활주택으로 이용 중으로 보이나, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이로 인한 문제는 없는지 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 경매 절차가 일반적인 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 연산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 소형 평수로서 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, '토지 별도등기 있음 지상권'에 대한 불확실성은 중요한 리스크 요인이므로 반드시 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 연산역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 연산동의 주요 상업 및 행정 기능 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 수요: 24.08㎡의 소형 평수는 1인 가구 임대 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 높은 임대 수익률 기대: 역세권 상업지역에 위치하여 임대 수익률이 높을 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원이며, 이는 평당 약 1,109만원 수준입니다.

주변 유사 물건들의 최근 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준입니다.

특히 2013년 준공된 34.65㎡(약 10.5평) 면적의 라비앙로즈2가 평당 약 933만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 평당 가격은 보수적으로 접근해야 합니다.

하지만 연산역 초역세권의 입지, 2012년 준공이라는 신축 연차를 감안할 때, 평당 1,000만원에서 1,200만원 사이의 가격 형성을 예상할 수 있습니다.

24. 08㎡ (약 7.3평) 면적을 고려하면, 73,000,000원에서 87,600,000원 사이의 가치가 있습니다.

'토지 별도등기 있음 지상권' 리스크를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

제안 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

최종 제안 입찰가: 78,000,000원 (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.