나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [27] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (27)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 7층703호

건물명: 한울차오름

소유자: (정보 없음)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 101,000,000원

건물용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

건축년도: 2012년 (건축 허가일 기준)

총 층수: 10층

해당 층수: 7층

전용면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

분양면적: 해당 정보는 별도로 명시되지 않았으나, 전용면적 및 공용 면적을 포함한 면적입니다.

토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

토지지분: 6.33㎡ (약 1.91평)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 역세권을 중심으로 주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

남서측으로는 약 6m 내외 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 아래 '토지 별도등기' 사항 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-22

* 확정일자: 2020-03-05

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액(0원)은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-09-04

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 있음 지상권개요. (본 권리의 정확한 내용과 영향력은 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 오피스텔 및 공동주택, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 보면, 2026년 7월 거래된 34.65㎡(약 10.48평)의 경우 98,000,000원(약 935만원/평) 수준의 시세를 보였습니다.

본건의 감정가는 101,000,000원(약 1,145만원/평)으로, 유사 면적 대비 시장 시세 범위 내 또는 약간 상회하는 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 주택 및 상가 밀집 지역으로 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통의 요지인 연산역 인근에 위치하여 시내 어디든 이동하기 용이합니다.

인근 약 5분 거리에 마약 중독 재활 센터가 소재하는 것으로 파악되었습니다. (관련 시설의 정확한 위치 및 영향력은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

토지 별도등기 상 지상권이 존재하며, 이 권리가 매각 후에도 소멸되지 않는다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 지상권의 내용과 소유자, 그리고 본 건물에 미치는 영향(예: 토지 사용료 지불 의무 등)을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

집합건축물대장 상 용도가 공동주택(도시형생활주택)으로 명시되어 있으나, 토지의 별도 등기 존재와 관련하여 법적 검토가 필요합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되나, 잔여 보증금 회수 및 배당 관련 절차를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 도시형생활주택으로 1~2인 가구의 수요를 충족시킬 수 있는 소형 면적입니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 토지 관련 지상권이 존재한다는 매우 중대한 권리상 리스크가 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 검토와 추가 정보 없이는 투자가 어렵다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산 연산역 역세권, 일반상업지역 내 위치

편리한 교통: 지하철 및 버스 노선 다수 이용 가능

소형 면적: 1~2인 가구 실수요 및 임대 투자 가능성

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 적음 (단, 지상권 리스크 별도 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

최근 인근 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례(약 935만원/평)를 고려할 때, 본건의 면적(8.82평)에 대입하면 약 82,400,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 토지 관련 지상권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 추가적인 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

상기 리스크를 감안하여, 잠재적 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 약 82,500,000원에서 95,000,000원 범위로 제안합니다. (최종 입찰가는 상세 조사 결과에 따라 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.