나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [17] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

- 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (17)

- 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 5층 505호

- 건물명: 한울차오름

- 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 공동주택)

- 감정가: 80,000,000원

- 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평) (토지지분: 5.227㎡)

- 건물면적: 24.08㎡ (약 7.29평) (건물지분: 24.08㎡)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

- 특이사항: 유동화 물건

- 건물 사용승인일: 2017년 04월 04일

1.2. 입지조건

- 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

- 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재되어 있습니다.

- 교통상황은 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리분석

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도 등기 있음 (지상권 개요 등 상세 내역은 확인 필요)

- 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 172,000원

* 전입일자: 2023-06-16

* 확정일자: 2023-06-16

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.4. 상권분석

- 본 물건이 속한 한울차오름 건물은 연산역 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가, 오피스텔 등이 밀집된 지역입니다.

- 단지 내 총 47세대의 도시형생활주택으로 구성되어 있습니다.

- 최근 주변 지역의 매매 정보 분석 결과,

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡): 2026년 7월 150,000,000원 거래

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 98,000,000원 거래

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월 260,000,000원 거래

- 본건의 면적(24.08㎡)은 제공된 주변 빌라/다세대 주택 면적 중 가장 작은 편에 속하며, 신축 건물(햇살가득한집)의 경우 고가 거래가 형성되었습니다.

- 연산역 역세권이라는 입지적 장점과 소형 면적이라는 특성이 상권 분석 시 고려 요소입니다.

1.5. 생활정보

- 교통: 지하철 연산역, 시청역, 거제역 이용 편리 (도보 이동 가능 범위)

- 편의시설: 주변 상가지대 형성으로 마트, 병원, 식당 등 이용이 용이합니다.

- 주거환경: 도시형생활주택으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

- 주변은 주택 및 상가 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 토지 별도 등기: 건물과는 별개로 토지에 대한 등기(지상권 등)가 존재하며, 상세 내용 확인 후 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. (감정평가서 상 '토지 별도 등기 있음'으로 명시됨)

- 유동화 물건: 경매 물건이 유동화 자산이라는 점은 거래 과정이나 특수한 사유가 있을 수 있으나, 권리관계에 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

- 면적 대비 시세: 본 건의 감정가 80,000,000원이 24.08㎡(약 7.3평) 면적을 고려할 때, 인근 신축 빌라의 평당 시세 대비 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

- 본 물건은 부산 연제구 연산역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택 경매 건입니다.

- 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

- 다만, 토지 별도 등기 존재 여부와 감정가 대비 면적의 적정성 검토는 필수적입니다.

- 소액으로 역세권 소형 주택에 투자하고자 하는 실수요자 또는 투자자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 역세권 소형 주택: 연산역의 우수한 교통망을 활용할 수 있는 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

- 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

- 낮은 초기 투자 비용: 80,000,000원의 감정가로 상대적으로 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

- 비교적 최신 건축 연도: 2017년 사용승인으로 건축 후 경과 연수가 길지 않아 주거 상태 양호 예상.

1.9. 예상 입찰가

- 감정가: 80,000,000원

- 인수 보증금: 0원

- 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(24.08㎡)과 건물의 연식(2017년 사용승인)을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

- 인근 라비앙로즈2(34.65㎡, 2013년식)의 2026년 7월 거래가 98,000,000원(평당 약 9,340,000원)을 참고하면, 본건의 평당 감정가(약 10,960,000원)는 유사한 수준이거나 약간 높은 편입니다.

- 토지 별도 등기라는 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

- 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 80,000,000원을 기준으로, 보수적인 관점에서 75,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.