나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [19] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (19)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층601호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39)

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 용도는 공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 10층 건물 중 6층

1.3. 가격 정보

감정가: 83,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하며, 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서에 "토지 별도등기 있음"으로 기재되어 있어 토지 관련 별도 등기 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-11-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 60,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2018-11-05

확정일자: 2019-03-12

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 (을2)은 말소되었습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

- 근저당: 부산은행 (2,400,000,000원, 말소기준권리, 말소)

- 소유권이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (60,000,000원, 말소)

- 지분가압류: 수협은행 (420,000,000원, 말소)

- 임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원, 말소)

3.4. 총 채권액 및 인수 보증금

등기부채권 총액: 2,880,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금이 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 용도

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

4.2. 주변 상업 활동

주변은 지하철 연산역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 다양한 상업시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조로, 10층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 스톤코트 및 인조석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 급수 및 배수, 위생, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 공동현관문, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로 경매 절차가 진행됩니다. 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 명시되어 있습니다.

6.2. 등기 및 임대 관련 불확실성

물건명세서상 "토지 별도등기 있음"으로 기재되어 있으나, 지상권 등에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 토지 관련 권리관계를 추가 확인해야 합니다.

본 물건 자체에 대한 임대 관계는 미상으로, 명도 시점에 따라 잔류 임차인이 있을 가능성은 낮으나 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 부산 연산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 준공 연도(2017년)가 비교적 신축에 속하며, 권리 분석 상 인수해야 할 부담이 없는 것이 장점입니다. 다만, 토지 별도 등기 및 임대 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 부산 지하철 연산역 인근 역세권 입지

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물

* 명도 및 권리 분석 상 인수 부담 최소화

* 일반상업지역 내 주거 상품으로 활용 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대/도시형생활주택은 ㎡당 약 280만원에서 480만원 사이의 거래가를 보이고 있습니다. 본건의 감정가 83,000,000원 (약 344만원/㎡)은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 시세 및 경매 진행 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

9.2. 제안 입찰가

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가 83,000,000원을 기준으로 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.