나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [22] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경4321 (22) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (22)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 6층604호

* 건물명: 한울차오름

* 건축 연도: 2012년

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 용도: 공동주택(도시형생활주택))

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 토지 지분: 5.227㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

* 건물 지분: 24.08㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 총 10층 중 6층

2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 연산역 주변으로 주택 및 상가지대가 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부산은행, 2017.04.21 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이하이거나 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.05.01

* 확정일자: 2018.04.18

* 배당신고일자: 2024.08.30

* 대항력: 없음 (낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 총 채권액: 2,885,000,000원

4. 상권분석

* 입지: 부산의 주요 역세권인 연산역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 지역 특성: 일반상업지역에 속해 있으며, 오피스텔, 상가, 주거시설이 복합적으로 입지하여 배후 수요가 탄탄합니다.

* 경쟁 환경: 연산역을 중심으로 다양한 상업시설 및 주거시설이 경쟁하고 있어, 임대 및 투자 시 주변 시세 및 공실률 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역, 시청역, 거제역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 밀집 지역으로 각종 상가, 병원, 은행, 관공서(부산시청, 연제구청 등) 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 연산동 지역에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치하고 있습니다.

* 건축물 설비: 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 공동현관, 기계식 주차설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 도시형 생활주택에 필수적인 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 28억 8천 5백만원으로 감정가(8천 1백만원)에 비해 매우 높아, 시세 대비 고가 낙찰의 위험을 내포하고 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 금융기관의 자산 유동화 관련 채권으로 경매가 진행되었을 가능성이 있으며, 채권 회수 과정의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 유무: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (명도 책임은 낙찰자에게 있습니다.)

* 집합건물 특성: 건물 관리에 있어 다른 구분소유자들과의 협의가 필요할 수 있으며, 관리비 체납 등의 문제도 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 연산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 소형 면적(24.08㎡)으로 1인 가구 실수요자나 임대 투자자에게 매력적인 조건입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 높은 채권 총액과 유동화 물건이라는 점은 시세 확인 및 신중한 접근을 요구합니다. 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 연산역 초역세권으로 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 생활 편의성: 시청, 구청 등 관공서와 다양한 상업시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 소형 면적: 24.08㎡의 실용적인 면적으로 1인 가구 임대 수요 흡수에 유리합니다.

* 건물 연식: 2012년 준공으로 비교적 신축이며, 관리 상태 양호 시 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중, 2013년식 34.65㎡의 '라비앙로즈2'가 9,800만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 282.8만원/㎡입니다.

* 본건의 감정가는 8,100만원이며, 면적당 가격은 약 336.4만원/㎡입니다. 이는 비교 사례보다 면적당 가격이 높은 편입니다.

* 2017년식 53.808㎡의 '햇살가득한집'이 26,000만원에 거래된 사례는 면적당 가격이 483.2만원/㎡로, 최신 건물일수록 높은 가격을 형성하는 경향을 보입니다.

* 본건(24.08㎡)의 감정가 8,100만원은 최근 거래된 유사 연식의 더 넓은 면적(34.65㎡, 9,800만원)보다는 낮은 수준이며, 면적당 가격은 비교 사례보다 높은 편입니다.

* 추정 입찰가:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 8,100만원은 합리적인 수준으로 판단되나, 유사 면적 및 연식의 거래 사례, 그리고 향후 시장 전망을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 88,000,000원

10. 주변 혐오시설 확인

* 본건 소재지(부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 새주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 39) 주변 지역은 부산시청, 연산역 등을 중심으로 형성된 상업 및 주거 밀집 지역으로, 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.