나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [9] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (9)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 4층 403호

* 물건종별: 도시형생활주택

* 감정평가액: 99,000,000 원

* 토지면적: 6.33㎡ (약 1.91평)

* 토지 지분: 6.329㎡ (약 1.91평)

* 건물면적(전용면적): 29.16㎡ (약 8.82평)

* 건물 지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건이 위치한 지역은 지하철 연산역 주변으로 주택 및 상가지대가 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 밀집해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 속합니다.

* 도로상태: 남서측으로 약 6m 내외 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 교통 및 접근성

* 대중교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역과 가까워 일반적인 대중교통 여건이 매우 양호합니다. 시청역, 거제역 접근도 용이합니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감입니다.

* 내벽: 벽지, 타일 마감 등입니다.

* 창호: 새시 창호입니다.

* 설비내역: 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자: 2017.04.21., 채권액: 2,400,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (집합건물 등기부요약 참조)

* 인수되는 권리: 없음 (단, '토지 별도등기 있음 지상권개요'는 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황

* 이상훈

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-16

* 확정일자: 2018-03-28

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부상 권리 관계 요약:

* 소유권보존 (주식회사한울)

* 근저당권 (부산은행, 2,400,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전 (김본선 외 1명)

* 주택임차권 (이상훈, 75,000,000원, 말소예정)

* 가압류 (수협은행, 420,000,000원, 말소예정)

* 임의경매개시결정 (부산은행, 2,175,703,296원)

* 등기부채권 총액: 2,895,000,000원

1.5. 상권 및 생활정보

* 상권: 연산역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집한 지역입니다. 배후 수요가 높아 임대 수익형 투자나 실거주 목적으로 적합합니다.

* 생활편의시설: 부산시청, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이하여 생활 여건이 우수합니다.

* 주변시설: 역세권 지역의 특성상 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 지상권: 본 건은 물건명세서상 '토지 별도등기 있음 지상권개요'가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 토지에 대한 지상권의 내용이 낙찰자에게 인수될 수 있으며, 이는 건물 이용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

* 유동화물건: 유동화 물건의 경우 일반 경매 물건보다 절차상의 특수성이나 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없고 인수 보증금도 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 연산역 초역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요자 및 임대 수익을 고려하는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 권리 관계상 인수 부담이 적은 임차인으로 명도 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, '토지 별도등기 지상권'이라는 중대한 권리상 리스크 요인이 존재하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이 리스크를 충분히 인지하고 철저한 조사 후에 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 주요 교통 요지인 연산역을 도보로 이용 가능한 핵심 역세권.

* 편리한 생활 환경: 부산시청 인접, 다수의 상업 및 편의시설로 인한 높은 생활 만족도.

* 소형 면적의 희소성: 1~2인 가구 실수요층을 겨냥한 실용적인 면적.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 부담 최소화.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 34.65㎡)의 다세대주택이 98,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적(29.16㎡)을 적용하면, 평당가 약 280만원 수준에서 예상 시세는 약 82,400,000원 (29.16㎡ * 280만원/㎡)으로 산정됩니다.

본건의 감정가는 99,000,000원으로, 최근 거래 사례 및 산정된 예상 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 '토지 별도등기 지상권'은 본건의 가치에 상당한 하방 압력으로 작용할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

따라서, 이러한 권리상 위험 요소와 시세와의 격차를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 예상되는 인수 부담액 등을 면밀히 검토하신 후 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.