나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층 201호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호

건축연도: 2012년

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 55,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(다세대주택)

공부와의 차이: 일부 호수 표기와 현관문 표시 호수 상이, 건축물현황도상 호수 기준 평가되었으므로 응찰 시 유의 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본 건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2012-10-17 접수된 우리은행 근저당권 (을1)

경매개시결정: 2024-11-22 접수된 우리은행의 임의경매 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요에 별도 기재사항 없음)

등기부채권 총액: 427,080,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백승훈

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 2022-02-23

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-12-23

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 (을3) 되었으나 말소 예정으로, 대항력 없는 임차인임. 인수 보증금 없음.

(주의: 임대관계 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 참고하시기 바랍니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

토지이용: 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

4.2. 주변 환경

주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 유나빌

총 층수: 6층

본 물건 층수: 2층 (201호)

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등

내벽: 벽지붙임 마감 등

바닥: 마루깔기 등

창호: 샷시창호

설비: 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방, 소화 설비 등

5.2. 면적 정보

본 건의 건물 전용면적은 15.38㎡ (약 4.65평)이며, 토지 지분은 6.56㎡ (약 1.98평)임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

동일 채권자가 여러 물건에 대해 경매를 신청하거나 공동으로 담보를 설정한 경우로, 경매 진행 과정이나 물건 간 연관성을 확인할 필요가 있음.

6.2. 공부와의 차이

건축물 현황도상의 호수와 실제 현관문에 표시된 호수가 상이한 경우가 있어, 정확한 호수 확인 및 응찰 시 유의가 필요함.

6.3. 임대관계 미확인

해당 물건의 임대 관계가 불분명하여, 실제 점유 현황 및 임대차 조건 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 개금역 역세권에 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2012년에 신축되어 비교적 최신 축에 속합니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 감정평가액 55,000,000원 대비 최근 동일 건물(유나빌)의 64.39㎡ 면적 주택이 2026년 6월 115,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 15.38㎡ 면적의 시장 가치는 약 27,500,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 반영에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다. 중복사건 및 공동담보, 공부와의 차이 등 유의사항을 반드시 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개금역 역세권의 편리한 교통 환경.

* 2012년 준공된 비교적 신축 건물의 상태.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시장 추정가로 인한 시세 차익 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 55,000,000원

최근 유사 거래 사례 분석 결과, 본 건의 전용면적(15.38㎡) 기준으로 추정된 시장가치는 약 27,500,000원입니다.

이는 감정가 대비 약 50% 수준으로, 입찰 참여 시 시세 조사 결과를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.