나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [12] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 404호에서 403호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.
- 2024타경3151 감정서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 52,000,000원 (5천2백만원)

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOOOOO

1.2. 건물 개요

건물명: 유나빌

준공년도: 2012년 (건축물대장 기준)

총 층수: 6층

해당 층수: 4층 (403호)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

용도 (건축물): 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔

해당 용도: 도시형생활주택(다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재하며, 도로변으로는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 시내버스정류장이 위치해 있으며, 부산지하철 2호선 개금역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2012년 10월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 을1 근저당권 이후 순위의 권리들은 모두 말소 예정으로 확인됩니다. (말소 예정 권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나, 상세 내용이 비어있습니다. 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항

사건번호 (12)는 중복사건을 의미할 수 있으며, 공동담보 물건일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

최근 2026년 6월, 같은 개금동에서 2012년 준공된 "정원스카이5차"(전용면적 64.39㎡)가 115,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산 시, 단위 면적당 거래가는 약 1,786,000원/㎡입니다.

본건은 전용면적 14.35㎡로, 이와 유사한 시기에 건축된 점을 고려할 때, 정원스카이5차의 단위 면적당 가격을 적용하면 약 25,625,100원의 시세가 산출됩니다.

다만, 이는 단순 비교이며, 본건은 도시형생활주택(소형 주거 공간)으로 단위 면적당 가격이 더 높게 형성될 가능성도 있습니다.

4.2. 주거 형태 분석

주변 단독, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 부산지하철 2호선 개금역이 소재하며, 시내버스정류장이 가까워 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

개금동 일대는 주거 지역으로, 관련 교육 및 의료 시설 이용이 가능합니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 혐오시설 유무

제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 밀집 지역과 상업 시설로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호실 정보 불일치

주의사항 및 감정평가서 요약에 따르면, 건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이한 경우가 있습니다. 특히, 2025년 7월 4일 자로 등기사항증명서상 404호에서 403호로 '호실명변경'이 있었으며, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있으므로, 현장 확인 및 등기부 확인을 통한 정확한 정보 파악이 필수적입니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원입니다. 이는 명확한 임차인이 없거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 경우일 수 있습니다. 그러나 임대차 관계가 완전히 없다고 단정하기는 어려우므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 권리 관계 처리에 있어 추가적인 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 개금역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 비교적 최근인 2012년에 준공된 건물 내 소형 주거 공간입니다.

다만, 감정가 5,200만원 대비 전용면적 14.35㎡는 면적 대비 감정가가 높은 편으로 보이며, 실거래가 분석 결과에서도 유사 연식의 넓은 면적 물건 대비 단위 면적당 가격으로 비교 시 차이가 있습니다.

무엇보다 호실 표기 불일치, 미상 임대차 관계, 중복사건/공동담보 등의 리스크 요인이 존재하여, 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 소형 주거 공간

개금역 인근에 위치하여 1인 가구 등을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

8.2. 소액 투자 가능성

상대적으로 소액으로 투자가 가능하며, 향후 지역 내 개발 계획 등에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 분석 결과, 본건(14.35㎡)의 단위 면적당 가격은 약 178.6만원/㎡ (정원스카이5차 기준)으로, 이를 적용 시 약 2,562만원 수준의 시장 가치가 산출됩니다.

하지만 도시형생활주택의 특성상 단위 면적당 가치는 더 높을 수 있으며, 감정가 5,200만원을 기준으로 볼 때, 제시된 시세와 감정가 간에 상당한 괴리가 존재합니다.

또한, 호실 표기 불일치, 미상 임대차 관계, 중복/공동담보 등의 리스크를 고려할 때, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 불확실성을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 3,500만원 ~ 4,000만원 범위로 제안합니다.

이는 감정가의 약 67% ~ 77% 수준이며, 시장 거래가에 대한 불확실성과 잠재적 리스크를 반영한 금액입니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 비교 등을 통해 스스로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.