나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [21] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (21)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 6층 603호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (10층 건물 중 6층)

준공일: 2012년 (사용승인 2017년 04월 04일)

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.33㎡ (약 1.92평)

건물면적 (전용면적): 29.16㎡ (약 8.81평)

건물면적 (분양면적): 제공되지 않음

토지 지분: 6.33㎡ (약 1.92평)

건물 지분: 29.16㎡ (약 8.81평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 101,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로 형성되어 있으며, 오피스텔, 공동주택, 각종 상가 등이 혼재합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

지하철 연산역, 시청역, 거제역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 부산은행의 근저당(을1, 2017-04-21) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 '갑'구에 가압류 및 압류가 있었으나 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인 김선우 씨는 확정일자를 받았으나 대항력이 없어, 보증금 8천만원에 대한 인수 의무는 없습니다.

결론적으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사한울 (2017-04-18)

근저당: 부산은행 (2,400,000,000원, 2017-04-21) - 말소기준권리

소유권 이전: 김본선 외 1명 (2017-09-22)

주택임차권: 김선우 (80,000,000원, 2024-09-06) - 말소 예정

가압류: 수협은행 (420,000,000원, 2024-04-17) - 말소 예정

임의경매: 부산은행 (2,175,703,296원, 2024-08-12) - 본건 경매개시결정

압류: 연제구 (세무, 2025-05-15) - 말소 예정

등기부채권 총액: 2,900,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-01

확정일자: 2022-08-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 보증금 인수 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업 시설

본 건물의 주 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 사용되고 있습니다.

본건이 위치한 연산동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지역으로, 다양한 생활 편의시설과 상업시설이 밀집되어 있어 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

건축물대장 상 건물은 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

지하철 연산역, 시청역, 거제역 등 트리플 역세권에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주변 상업지역에 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

연제구청 등 관공서 이용도 용이한 편입니다.

5.2. 건물 설비 내역

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 공동현관, 기계식 주차 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기반 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대료/보증금

본 건의 건물 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

그러나 임차인 김선우 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

따라서 보증금 미상으로 인한 리스크는 없습니다.

6.2. 공동담보, 유동화 물건

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

하지만 등기부 현황상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 명확히 확인되어, 이러한 특수성으로 인한 실질적인 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 건물 노후도

본 건물은 2012년 건축 허가를 받아 2017년에 사용 승인된 건물로, 준공 후 약 10년 이상 경과하였습니다.

최신 건축물 대비 일부 노후화가 진행되었을 수 있으나, 도시형생활주택의 일반적인 수명 및 관리 상태를 고려할 때 심각한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 연제구 연산동의 최중심지에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

높은 총 채권액에도 불구하고, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다.

건물 자체는 적절한 면적과 생활 편의 설비를 갖추고 있으며, 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

일반상업지역에 위치하여 향후 도시 개발 및 재건축 가능성 등 잠재적 가치 상승 요인도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 요지: 연산역 도보 거리 내 위치로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

뛰어난 입지 가치: 부산의 핵심 업무 및 상업 지구인 연제구에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

안전한 권리 관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 취득이 가능합니다.

합리적인 감정가: 주변 시세와 비교 시, 감정가 1억 1백만원은 매력적인 수준으로 평가됩니다.

실거주 및 투자 겸용: 소형 면적의 역세권 주택으로 실거주 만족도와 임대 수익률 모두 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 크기의 인근 다세대 주택(약 34.65㎡)이 2026년 7월 98,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례를 기준으로 평당 약 933만원 수준입니다.

본 건의 면적(29.16㎡, 약 8.81평)에 이를 적용하면 약 82,266,666원이 산출됩니다.

비교적 신축 건물(2017년 준공)의 사례(53.808㎡, 260,000,000원)는 평당 약 1595만원으로, 본 건물의 연식(2012년/2017년)을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가는 보수적인 시세 산정 결과보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 인수할 보증금이 0원임을 감안하여, 현장 조사 및 시세 재확인을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 자료를 바탕으로 한 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 80~90% 수준인 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 으로 고려해 볼 수 있습니다.

실거래 사례(9,800만원)를 감안할 때, 감정가(1억 1백만원) 역시 시세 범위 내에 있다고 볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 전략적으로 접근해야 합니다.

주변 혐오시설 관련하여 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.