나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [7] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3, 한울차오름 4층 401호

건물명: 한울차오름

건축물 용도: 도시형생활주택

건물 면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

토지 면적 (대지권): 5.23㎡ (약 1.58평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 층수: 총 10층 건물 중 4층

사용승인일: 2012년 9월 30일

감정가: 82,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 토지 별도등기 있음

주의사항: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 지하철역과 연계된 주택 및 상가지대로, 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본 상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 근저당권(을1, 말소기준), 주택임차권(을2, 정현태), 지분가압류(갑3, 수협은행), 임의경매개시결정(갑4, 부산은행) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 을2 주택임차권(정현태), 갑3 지분가압류, 갑4 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 정현태는 2020년 8월 5일 전입, 2020년 7월 28일 확정일자를 받았으나, 이는 말소기준권리보다 늦은 순위이므로 대항력이 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수되는 권리(보증금)는 총 0원입니다.

총 등기부채권액은 약 28억 8천 3백만원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 해운쉐르빌 (2003년식, 67.47㎡) - 2026년 7월 11일 150,000,000원 (약 222만원/㎡)

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡) - 2026년 7월 7일 98,000,000원 (약 283만원/㎡)

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡) - 2026년 7월 3일 260,000,000원 (약 483만원/㎡)

본건 감정가는 82,000,000원으로, 면적(24.08㎡) 기준 약 340만원/㎡ 입니다.

이는 인근 유사 건물의 최근 매매가와 비교 시, 연식(2013년) 및 면적(34.65㎡)이 비슷한 라비앙로즈2(약 283만원/㎡)보다는 높으나, 연식(2017년)이 같고 면적이 훨씬 큰 햇살가득한집(약 483만원/㎡)보다는 낮은 수준입니다.

본건의 감정가는 연산역 역세권의 입지적 장점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변은 다양한 상업시설, 편의시설, 행정기관(부산시청 인접) 등이 밀집해 있어 주거 생활이 매우 편리합니다.

지하철 연산역, 시청역, 거제역 등 주요 역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관, 기계식 주차, 도시가스 공급, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 연산역 역세권 지역 특성상 유흥가 등이 일부 존재할 수 있으나, 건물 자체의 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지 별도등기: 물건명세서상 '토지 별도등기 있음'으로 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용(지상권 등)이 불분명합니다. 이는 토지 소유권 및 건물 이용과 관련하여 추가적인 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 사전에 반드시 확인이 필요합니다.

채권 총액: 총 등기부채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰가율에 따라 수익률 변동이 클 수 있습니다.

유동화 물건: 채권 매각 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

임차인 명도: 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 절차 진행에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 명도 관련 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

하지만 '토지 별도등기'의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

도심 생활권: 부산시청 및 주요 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

소형 면적: 24.08㎡ (약 7.28평)의 소형 면적으로 1인 가구 수요 및 소액 투자에 적합합니다.

비교적 신축: 2012년 준공으로 도심 내 소형 주택 중에서는 비교적 신축에 속합니다.

명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원입니다.

주변 유사 건물 사례 분석 결과, 건물의 연식, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

특히 '토지 별도등기'와 같은 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 라비앙로즈2(2013년식, 34.65㎡)가 98,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(24.08㎡, 2012년식)의 감정가 82,000,000원(약 340만원/㎡)은 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 '토지 별도등기'의 잠재적 리스크를 고려하여, 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

이에 예상 입찰가는 감정가 수준 및 그 이하를 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위로 제안합니다.

실제 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.