나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4321 [13] 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 연산역 서측 인근에 위치하는 한울차오름
2층 201호 외 47개호이며 주변은 연산역 주변의 주택 및 상가지대로서 오피스텔 및 공동주
택, 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 연산역, 시청역, 거
제역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층-10층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설((주)탑팩토리), 기호(2)-(48)은 도시형생활주택 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 기계식주차
설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로는 약6m내외 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경4321 (13)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-3 한울차오름 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 용도: 공동주택)

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재, 지하철 1호선 및 3호선 연산역 서측 인근에 위치한 한울차오름 건물 5층 501호입니다.

* 주변 환경: 연산역을 중심으로 주택, 상가, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 연산역, 시청역, 거제역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 5층에 해당합니다.

* 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감입니다.

* 내벽: 벽지, 타일 마감 등입니다.

* 창호: 새시창호입니다.

* 이용상태: 집합건축물대장 상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다.

* 설비내역: 급수 및 배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관, 기계식주차, 도시가스 공급, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 세로장방형의 토지이며, 공동주택 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 약 6m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 용도지역은 일반상업지역입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 말소예정 권리:

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (김봄이, 보증금 73,500,000원): 대항력이 없으며 매각으로 소멸됩니다. (전입 2021-06-18, 확정 2021-05-18)

* 2번윤종대지분가압류 (수협은행, 420,000,000원): 매각으로 소멸됩니다. (2024-04-17 접수)

* 임의경매개시결정 (부산은행, 2,175,703,296원): 현재 진행 중인 경매 사건으로 매각으로 소멸됩니다. (2024-08-12 접수)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-18

* 확정일자: 2021-05-18

* 배당신고일자: 2023-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임차인: 정아름

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

1.3. 상권분석

* 위치적 장점: 부산의 교통 요지인 연산역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 배후 수요: 주변에 주거 시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 업종 분포: 본건은 도시형생활주택으로 주거 기능에 집중되어 있으며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 발전 가능성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 3호선 연산역, 시청역, 거제역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 연산역 주변 상권을 중심으로 대형마트, 병원, 은행, 관공서(연제구청, 시청), 다양한 음식점 및 쇼핑 시설 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 환경과 편리한 생활 인프라가 조화를 이루고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2012년 준공되어 14년차 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보/유동화 물건: 채무 관계 복잡성을 내포할 수 있으나, 본건의 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 핵심 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하게 정리되고, 소멸되지 않는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다. 일반상업지역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 또한 보유하고 있습니다. 감정가 8,200만원 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 가치: 부산 주요 환승역인 연산역 도보권으로, 시세 상승 및 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 실수요자에게도 매력적입니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치: 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 도시 재생에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들이 9,800만원에서 26,000만원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다. 본건(24.08㎡, 2012년식)과 가장 유사한 조건은 2013년식 34.65㎡ 면적의 '라비앙로즈2'가 9,800만원에 거래된 사례입니다. 이를 바탕으로 본건의 현재 시세를 보수적으로 8,000만원에서 9,500만원 사이로 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 8,200만원으로, 현재 시장가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 따라서 1차 입찰 시 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있으며, 만약 유찰된다면 2차 입찰 시 최저 입찰가는 57,400,000원 (감정가의 70%)부터 시작합니다.

효율적인 취득을 위해서는 2차 입찰에서 시장가 하단인 8,000만원 내외에서 입찰가를 설정하는 것을 권장하며, 경쟁 상황에 따라 8,500만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 2차 입찰 시 예상 입찰가 범위 : 80,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.