나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [16] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 504호에서 503호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (16)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층 503호

용도: 도시형생활주택

건물 규모: 6층 건물 내 5층, 철근콘크리트구조

건축물 현황: 도시형생활주택 (다세대주택)

토지 면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물 면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

감정가: 51,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 우OOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 개금역(부산2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태: 본건 건물 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 건축법에 따른 최고 높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 절대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 10월 17일 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구(근저당) 및 갑구(임의경매) 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리: 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김성현

보증금: 40,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2014년 11월 17일

확정일자: 2025년 3월 13일

배당신고일자: 2025년 3월 13일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 법원 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액: 382,080,000원 (우리은행 근저당 총액)

1.3. 상권분석

주변 건물 구성: 본건이 속한 유나빌 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 집합건물입니다. 인근 지역은 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

상업 시설 접근성: 건물 자체 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

지역 특성: 개금역을 중심으로 형성된 지역으로, 배후 주거 단지가 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 개금역 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 도보 거리 내에 병원, 마트, 은행 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 상 호수 불일치: 건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이한 경우가 있으며, 등기사항증명서상 호실명 변경 이력이 있습니다. 또한, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있을 수 있어, 경매 진행 시 및 입찰 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

중복사건 및 공동담보: 사건 정보에 중복사건 및 공동담보라고 명시되어 있어, 관련 채권 및 물건 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

소형 면적의 환금성: 14.35㎡의 전용면적은 매우 작은 편으로, 향후 매각 시 환금성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 건축물 현황과 공부상의 호수 불일치 문제는 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 잠재적 가치에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 개금역(부산2호선) 역세권에 위치하여 직주근접 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

소형 주거 상품: 14.35㎡의 컴팩트한 면적으로 1~2인 가구 실수요자나 임대 수익을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

개성 있는 지역: 개금동은 병원, 학군, 상업 시설이 잘 발달된 지역으로 꾸준한 수요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 51,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 연식(2012년식)의 '정원스카이5차'(64.39㎡)가 115,000,000원에 거래되어, 1㎡당 약 1,786,000원 수준의 시세를 보입니다. 이를 본건의 건물 면적 14.35㎡에 적용할 경우, 약 25,630,100원 (2,563만원) 수준의 시세가 산출됩니다.

종합 의견: 감정가 51,000,000원과 주변 시세 분석을 통한 시장 가치 (약 25,630,100원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 기준이나, 본건 건물 '유나빌'만의 개별적인 가치, 또는 비교 사례의 한계일 수 있습니다.

예상 입찰가: 본건의 잠재적 가치와 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 약 70% 수준인 35,000,000원 (3천 5백만원) 내외에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 호수 불일치 등 현장 확인이 필요한 리스크 요소를 감안하여 입찰가 결정에 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.