나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [17] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 오피스텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (17)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 6층601호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 54,000,000원

* 토지면적: 9.94㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 23.30㎡ (약 7.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

1.2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 601호입니다.

* 건물 외벽은 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등으로 되어 있습니다.

* 토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 17일자 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 본 경매로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본상 을2 근저당권, 갑2 소유권이전, 갑3 압류, 갑4 임의경매, 을3 주택임차권 등이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다. (물건명세서 상 지상권 개요만 기재되어 있음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정해중

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 2일

* 확정일자: 2022년 2월 15일

* 배당신고일자: 2024년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정해중님은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기(을3) 역시 말소 예정이므로 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 본건은 부산지하철 2호선 개금역 역세권에 위치하며, 주변에 도시형 생활주택 및 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 건물 1층 및 주변 도로변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 서비스 업종 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 개금역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 각 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 주택, 아파트 단지 등이 있어 주거 생활 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 교육환경 보호에 관한 법률상 절대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보 물건으로, 관련하여 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이한 경우가 일부(기호 3, 4, 7, 8, 15, 16, 19, 20) 있어, 응찰 시 호수 확인에 주의가 필요합니다.

* 본건 소재지가 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 개축 시 건축법 등 관련 법규 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 부산지하철 2호선 개금역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 장점을 가지고 있습니다.

* 권리관계상 인수해야 할 부담이 없는 물건으로, 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다.

* 다만, 중복사건 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현재 감정가는 5,400만원으로, 유사 물건 시세 대비 적정성을 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 개금역 초역세권 입지로 교통 편리성이 우수합니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 주변에 생활 편의시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건은 오피스텔로, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 인근 개금동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 2024년 10월 현재 대략 5,000만원 ~ 6,500만원 선으로 파악됩니다. (자체 조사 결과, 구체적인 시세는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

* 감정가 5,400만원은 시세 범위 내에 있으며, 현재 권리관계상 낙찰 후 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 최적 입찰가는 주변 시세, 해당 물건의 상태, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가 수준인 5,400만원 ~ 5,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 잠정적인 의견이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.