나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [10] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (10)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층402호

* 건물명: 유나빌

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 51,000,000원

* 토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 토지 지분: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

* 건물 지분: 14.345㎡ (약 4.34평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 우OOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2012년 10월 2일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔

* 연면적: 445.04㎡

* 건폐율: 77.87%

* 용적률: 317.89%

* 비고: 본건 소재지 호수(4층402호)와 일부 건축물대장 정보(전유부 JSON 상 2층 203호) 간에 차이가 존재하며, 이는 공부와의 차이 항목에서도 언급된 바 있습니다. 경매 진행 및 응찰 시 유의해야 합니다.

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 17일 접수된 우리은행 근저당 (을1) 입니다.

* 소멸 예정 권리: 본건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 예정 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 권도은 임차인이 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수할 보증금은 없습니다.

* 총 등기부채권액: 427,080,000원 (말소기준권리 및 후순위 권리 포함)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2012년식 "정원스카이5차" 전용면적 64.39㎡(약 19.5평)가 2026년 6월 1억 1,500만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 계산한 단위 면적당 가격은 약 590만원/평 입니다.

* 1998년식 "청우" 전용면적 72.77㎡(약 22.0평)가 2026년 7월 1억 1,400만원에 거래되었습니다. 단위 면적당 가격은 약 518만원/평 입니다.

* 1976년식 "국민(768-0)" 전용면적 39.67㎡(약 12.0평)가 2026년 7월 5,000만원에 거래되었습니다. 단위 면적당 가격은 약 417만원/평 입니다.

* 분석:

* 본 물건은 전용면적 14.35㎡(약 4.34평)의 소형 주택입니다.

* 가장 유사한 건축 연도의 "정원스카이5차" 시세(약 590만원/평)를 본건 면적(4.34평)에 적용하면 약 2,560만원 내외의 시세로 추정됩니다.

* 따라서 본건의 감정가 5,100만원은 주변 시세 대비 약 2배 가량 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 소형 면적의 거래 사례 부족, 감정 시점의 시장 상황, 또는 기타 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.

* "유나빌" 건물 자체의 최근 거래 정보는 제공되지 않아, 주변 유사 건물들의 거래 정보를 기반으로 시세 추정이 이루어졌습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 2호선 개금역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '절대보호구역'으로 명시되어 있어, 교육 관련 시설이 인근에 있을 가능성이 있습니다. (해당 구역은 학교 등 교육 환경 보호를 위한 지역입니다.)

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 주변 유사 면적대 시세보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 여러 건의 경매 사건이 얽혀 있거나 공동 담보로 묶여 있어, 경매 절차 진행이 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도상의 호수와 실제 표시된 호수가 상이한 경우가 있는 것으로 확인되어, 정확한 현황 파악에 주의가 필요합니다. (본건 402호와 JSON 데이터상의 203호 간의 차이도 이와 관련 있을 수 있습니다.)

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 공실 여부나 임대수익률 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 권리분석 - 임차인 상세

* 임차인: 권도은

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 18일

* 확정일자: 2018년 12월 5일

* 배당신고일자: 2024년 7월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 개금역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건축 연도가 2012년으로 비교적 신축에 속하며, 권리상 인수할 부담이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 보입니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 감정가 5,100만원 대비 추정 시세가 약 2,500만원 수준으로, 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되었다는 점입니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 절차상 유의가 필요합니다. 투자 관점에서는 시세 대비 높은 감정가와 면적의 한계를 고려하여 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 개금역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 대상의 소형 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 수 있습니다.

* 권리 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 감정가 이하로 유찰될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득하여 추후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 51,000,000원

* 추정 시세: 약 25,600,000원 (최근 거래사례 기반, 면적 환산)

* 분석:

* 본 건은 감정가가 추정 시세 대비 약 2배 수준으로 높게 책정되어 있습니다.

* 경매 물건은 일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 건은 시세와의 괴리가 크므로 단순히 감정가 대비 비율로 접근하기 어렵습니다.

* 인수할 보증금이 없고 권리상 문제는 없으나, 높은 감정가로 인해 유찰 가능성이 높습니다.

* 투자 수익률을 고려했을 때, 시세인 2,500만원 내외 또는 그 이하로 취득하는 것이 이상적입니다.

* 보수적인 관점에서, 최초 입찰가는 감정가를 고려하더라도 시세와의 괴리를 충분히 반영하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 38,000,000원

* 이 가격대는 시세 대비 약간 높거나 유사한 수준으로, 유찰 여부 및 법원의 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 본 물건의 투자 가치는 감정가 수준에서는 매우 낮다고 판단되며, 입찰 시에는 반드시 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준을 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

* 현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 부산진구 개금동 177-200번지 주변에 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 제한적인 검색 결과이며, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.