나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [15] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 503호에서 504호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (15)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층504호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물지분: 15.375㎡ (약 4.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 55,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산 2호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2012-10-17 우리은행 근저당권 (을1)

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 382,080,000원

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 방혜경 (방 )

보증금: 43,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2016-11-17

배당신고일자: 2024-12-17

대항력: 없음

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 권리 유무

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 지하철역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

역세권 입지와 일반상업지역에 속해 있어 지역 내 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

주변에 주택가와 상업 시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (호수 불일치)

건축물현황도상의 호수와 실제 호수가 상이하며, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 다른 부분이 있습니다. 2025년 7월 4일자로 503호에서 504호로 '호실명변경'된 바가 있습니다. 또한, 감정평가서에서는 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단하고 있으므로, 응찰 시 해당 내용을 충분히 숙지하고 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축법 및 기타 규제

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 70m, 100m), 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 부산 2호선 개금역 역세권에 있어 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 또한 용이할 것으로 판단됩니다. 그러나 건축물대장과의 호수 불일치, 공부상 표시 오류 등의 문제가 존재하므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 면적이 매우 작아 1인 가구 또는 소형 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 개금역 이용 편리

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수하는 권리 없음

* 명도 용이: 임차인의 대항력 없음

* 소형 면적: 15.38㎡ (약 4.65평)으로 소액 투자 가능

* 상업지역: 향후 지역 개발 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 55,000,000원

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보 중, 건물 연식(2012년)과 위치(개금동)가 유사한 "정원스카이5차"(전용면적 64.39㎡)가 2026년 6월 115,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건보다 면적이 약 4배 크지만, 당시 단위 면적당 가격을 추정해 볼 수 있는 근거가 됩니다.

"정원스카이5차"의 거래 가격을 바탕으로 단위 면적당 가격을 계산하면 대략 1,786,000원/㎡ (115,000,000원 / 64.39㎡) 입니다.

이 비율을 본 물건의 전용면적(15.38㎡)에 적용하면 약 27,460,000원 (15.38㎡ * 1,786,000원/㎡)이 산출됩니다.

주의사항:

제공된 매매 정보의 거래 시점(2026년 6월, 7월)은 미래 시점이므로 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 매우 작은 면적의 경우 단위 면적당 가격이 더 높게 형성되는 경향이 있으며, 건물의 상태, 층수, 향 등 개별적인 요인이 가격에 영향을 미칩니다.

본 물건은 호수 관련 공부상 차이 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 결과, 감정가 55,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여, 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

(상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 반드시 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.