나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [13] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물지분: 15.375㎡ (약 4.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

건축물 정보: 유나빌, 2012년 10월 2일 사용승인, 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층 501호.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하고 있으며, 도로변으로는 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2012.10.17)

본건의 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

특히, 주택임차권(장우빈, 보증금 50,000,000원, 전입일자 2022.02.25, 확정일자 2022.02.09)은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

따라서 경매 절차 완료 후 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2024-04-22

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 432,080,000원

1.4. 상권분석

본건이 소재한 개금동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 개금역을 중심으로 유동인구 및 배후 수요가 있습니다.

주변의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일한 건축 연식(2012년)의 '정원스카이5차'(전용면적 64.39㎡)가 2026년 6월 11,500만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 환산 시, 본건 전용면적 15.38㎡의 단위 면적당 시세는 약 178.6만원/㎡이며, 본건의 예상 시세는 약 2,745만원 수준으로 산출됩니다.

다른 최근 매매 정보들은 건축 연식 및 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 다소 어렵습니다.

하지만 본건의 감정가(5,500만원)는 최근 실거래가 기반의 예상 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통

부산 2호선 개금역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경

단독, 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 높은 시세: 본건의 감정가(5,500만원)가 최근 실거래가 기반의 예상 시세(약 2,745만원)보다 현저히 높습니다. 입찰 시 시세와의 격차를 충분히 고려해야 합니다.

* 매우 협소한 면적: 전용면적이 15.38㎡(약 4.65평)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: 등기부등본 및 법원 자료를 통해 정확한 중복사건 및 공동담보 내역을 추가 확인해야 합니다.

* 호수 표기 불일치: 건축물 현황도상의 호수와 실제 현관문 표기 호수가 일부 상이한 경우가 있어, 경매 진행 시 해당 부분을 유의해야 합니다. (평가 기준은 건축물 현황도상의 호수를 따름)

1.7. 종합 의견

본건은 부산 부산진구 개금동, 개금역 초역세권에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

2012년에 건축된 건물로 연식은 비교적 신축에 해당하나, 전용면적 15.38㎡로 매우 작은 소형 주거 공간입니다.

권리분석 결과, 인수할 권리는 없으며 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높아 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

중복사건, 공동담보, 호수 표기 불일치 등의 특이사항에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 개금역(2호선) 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물.

* 1인 가구 실수요 또는 소액 임대 수익형 투자 고려 가능.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 '정원스카이5차'(2012년식, 64.39㎡)의 2026년 6월 거래가가 11,500만원이었습니다. 이를 기준으로 본건 전용면적 15.38㎡의 예상 시세는 약 2,745만원으로 산출됩니다.

본건의 감정가 5,500만원은 이러한 시장 시세와 상당한 격차를 보이고 있습니다.

소형 면적의 특성을 고려하더라도, 감정가 대비 낙찰가율을 낮게 책정할 필요가 있습니다.

신중한 접근을 통해 시세 및 경매 물건의 특성을 감안할 때, 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임대 시세, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.