나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [6] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (6)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 51,000,000원

* 토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 토지지분: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

* 건물지분: 14.345㎡ (약 4.34평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우OOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 도시형생활주택(다세대주택)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호

* 건물 용도: 도시형생활주택(다세대주택)

* 건물 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 소화설비 등

* 토지 이용: 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지

* 도로 접합: 동측 노폭 약 4M 내외 도로 접함

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역

* 공부와의 차이: 일부 호수 및 현관문 표시 호수 상이. 건축물현황도상 호수가 정확한 것으로 판단됨.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2012년 10월 17일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 262,080,000원)입니다.

* 본 경매 개시 결정(2024타경5003)은 우리은행의 신청으로 이루어졌으며, 말소될 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 382,080,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 01월 21일

* 배당신고일자: 2025년 01월 07일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 송 은 대항력이 없으므로, 보증금 45,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 개금역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 19일 거래된 정원스카이5차 (2012년 준공, 64.39㎡)는 115,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 178,600원)

* 2026년 7월 14일 거래된 국민(768-0) (1976년 준공, 39.67㎡)은 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 126,000원)

* 2026년 7월 13일 거래된 청우 (1998년 준공, 72.77㎡)는 114,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 156,600원)

* 본건(14.35㎡)의 감정가(51,000,000원)는 평당 약 355,400원으로, 제시된 유사 면적의 최근 거래 사례들보다 높은 수준입니다. 이는 도시형생활주택이라는 특성과 소형 면적의 희소성 등이 반영된 결과로 추정되나, 실제 낙찰가는 시장 상황을 면밀히 고려하여 결정해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 2호선 개금역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용 가능.

* 교육환경: 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 인접 가능성 높음.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경 조성.

* 혐오시설: 본 물건 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도상의 호수와 현관문 표시 호수 간 차이가 있어, 실제 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지 등 상세 파악이 필요합니다. (다만, 본 건 임차인은 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 위험도는 낮습니다.)

* 건축 관련 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등은 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 소형 면적: 14.35㎡의 소형 면적은 특정 수요층에 국한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 개금역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

* 등기상 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 감정평가액 대비 인근 유사 면적 거래 사례의 평당 가격이 높게 산정되어 있어, 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 중복사건, 공동담보 등의 특이사항과 임대관계 미확인 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 2호선 개금역 역세권 입지.

* 도시형생활주택으로서 소형 면적의 희소성.

* 등기상 인수 부담이 없는 권리 관계.

* 주변 근린생활시설 및 교통망 이용 편리.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 51,000,000원입니다.

* 제시된 인근 거래 사례들의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본 건의 실제 시장 가치를 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 시장 조사를 통한 시세 및 현재 경매 시장 분위기를 종합적으로 고려하였을 때, 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 51,000,000원의 70% = 35,700,000원

* 감정가 51,000,000원의 80% = 40,800,000원

* 잠재적 리스크 및 시세와의 괴리를 고려하여, 예상 입찰가는 3,500만원 ~ 4,000만원 선에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* 실제 입찰가는 현장 답사, 최근 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.