나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [4] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 204호에서 203호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 51,000,000원

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

건물지분: 14.345㎡ (약 4.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 도시형생활주택(다세대주택)

* 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 204호에서 203호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

1.3. 건물 현황

건축물 표제부 요약:

* 주용도: 공동주택(도시형생활주택), 오피스텔

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 건물 총 면적: 445.04㎡

* 전유부분 (본건): 14.35㎡ (2층 203호)

1.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김광호 (2012.10.16.)

* 근저당: 우리은행 (2012.10.17.) - 말소기준권리 (총 채권액 382,080,000원)

* 소유권 이전: 류해점 (2012.12.31.)

* 주택임차권: 한해원 (2023.03.27.) - 보증금 48,000,000원, 전입 2019.03.18., 확정 2019.03.05. (대항력 없음)

* 임의경매: 우리은행 (2024.11.22.) - 채권액 180,251,385원

* 압류: 부산진구 (2026.05.20.)

* 총 채권액: 430,080,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

* 기타 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2012.10.17. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (예: 주택임차권 을5, 임의경매 갑3, 압류 갑4 등)

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한해원

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-18

* 확정일자: 2019-03-05

* 배당신고일자: 2023-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을5)가 되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 전액에 대해 배당받지 못하는 금액은 없을 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 소재한 부산진구 개금동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 상업시설도 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통망

부산 2호선 개금역이 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

4.3. 상업시설 및 생활 편의

단지 주변으로 상가들이 분포하여 식당, 마트 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 주거 형태: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 건물 연식: 2012년 준공

* 설비: 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방, 소화설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교통: 개금역(부산2호선), 시내버스정류장

* 근린생활시설: 주변 상가 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 호실 표기 불일치

건축물현황도상 호수와 실제 건물 내 표기된 호수가 상이하며, 등기사항증명서상 호실명 변경 이력이 있습니다. 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시의 차이가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 정확한 호실을 확인하고 공부와의 차이점을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건이며 공동담보로 묶여 있습니다. 이 경우, 다른 관련 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰 여부가 본건의 매각 진행 및 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 내 용도 혼재

건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) 외에 오피스텔 용도 호실도 함께 있는 건물입니다. 단지 전체의 관리나 주거 환경 측면에서 고려할 수 있습니다.

6.4. 현장 확인 필요

감정평가 요약 내용 중 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 임차인 외에 다른 점유자가 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 개금역이 도보권 내에 있어 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용도 용이합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 호실 표기 불일치, 중복/공동담보 등의 특이사항이 존재하므로, 현장 방문을 통한 정확한 물건 확인 및 권리관계 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개금역 역세권 인근 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 소형 면적(약 4.34평)으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2012년)의 '정원스카이5차' 건물에서 2026년 6월, 64.39㎡(약 19.5평) 면적이 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 179만원, 평당 약 590만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 14.35㎡(약 4.34평)이며, 감정가는 51,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 355만원, 평당 약 1,174만원으로, 제공된 시장 거래 사례의 ㎡당 단가보다 현저히 높게 책정되었습니다.

이러한 시세 차이를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

경매 물건의 낙찰가는 감정가 이상에서 결정되는 경우가 많습니다. 그러나 본건의 경우, 제공된 시장 거래 사례와 감정가 간의 차이가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 5,100만원을 기준으로, 시장 거래 상황을 고려하여 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 51,000,000원 ~ 60,000,000원

위 예상 입찰가는 감정가를 하한선으로 두고, 시장 거래 사례를 반영하여 경쟁 가능성을 고려한 범위입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장을 재확인하고, 부동산 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.