나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [5] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 2024타경3151 감정서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (5)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 55,000,000원

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 우리은행 (등기부 정보 기반 추정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 단독 및 다세대 주택, 아파트, 그리고 도로변의 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 개금역(부산2호선)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 접합 상태는 본건 건물의 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2012년 10월 17일 접수된 우리은행 근저당권(채권최고액 262,080,000원)입니다.

* 이 말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리(근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 본건은 우리은행의 임의경매 신청으로 진행되는 사건입니다.

* 등기부등본상의 채권 총액은 466,580,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임대차 관계는 인수 여부와 상관없이 권리 분석 시 주의해야 하지만, 본건의 경우 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 개금역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 하는 제약이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2012년 10월 2일에 사용 승인된 6층 건물 내 3층 301호입니다.

* 건물 내부에는 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 난방, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.

* 부산 지하철 2호선 개금역과 인접하여 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이한 일부 세대가 존재하므로, 본건 301호 또한 정확한 호수 및 면적을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다. (본건은 건축물현황도상의 호수를 기준으로 평가되었습니다.)

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 권리 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 제공된 주변 빌라/다세대 주택 시세 분석 결과, 본건의 감정가(약 357만원/㎡)가 주변 실거래가(약 126만~178만원/㎡) 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 하는 요인입니다.

* 주변 혐오시설에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 세부적인 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살피는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산진구 개금동에 위치한 2012년식 도시형생활주택(다세대주택)으로, 작은 면적을 가진 소형 주거 공간입니다.

* 개금역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 2012년에 신축된 비교적 새로운 건물이라는 점이 주요 장점입니다.

* 그러나 전용면적 약 4.65평의 작은 크기, 그리고 평당 가격이 주변 시장 시세 대비 높은 것으로 평가되는 점은 잠재적 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

* 등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 낙찰이 예상되지만, 높은 채권 총액은 경매 시장에서의 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 개금역을 도보로 이용할 수 있는 우수한 대중교통 접근성.

* 2012년에 건축되어 비교적 현대적인 주거 환경과 시설 이용 가능.

* 1인 가구나 소형 투자 상품으로서의 매력.

* 부산진구의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있는 지역적 장점.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 55,000,000원입니다.

* 제공된 인근 다세대 주택의 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 평당 가격이 약 126만원에서 178만원 수준인 것으로 파악되었습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 감정가를 평당 가격으로 환산하면 약 357만원/㎡로, 주변 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있습니다.

* 따라서, 감정가 자체보다는 시장 시세와 보수적인 접근을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 권장하며, 구체적으로는 48,000,000원 ~ 52,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인하고, 최근의 유사 물건 시세를 추가적으로 조사한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.