나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [8] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)
- 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 304호에서 303호로 '호실명변경'된바가 있고, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실표시가 상이한 부분이 있으므로 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (8)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 3층303호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 51,000,000원

* 건물면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

* 토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 우OOO

* 건축년도: 2012년

* 층수: 3층 (총 6층 건물)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 공부와의 차이: 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 2025. 7. 4.자 등기사항증명서 304호에서 303호로 '호실명변경'된 바 있으며, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있으므로 참조 필요.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산 2호선)" 남동측 인근.

* 주변환경: 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변 근린생활시설 혼재.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산 2호선)이 소재하여 대중교통 사정 보통.

* 토지: 완경사 지대 내 자체 지반 평탄한 세장형 토지.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외 도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2012.10.17. 접수, 262,080,000원)

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 주택임차권, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권 개요 있으나 비고란에 없음)

* 임차인 현황:

* 김나영

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-22

* 확정일자: 2019-10-31

* 배당신고일자: 2024-02-01

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 예상되므로 인수되는 보증금은 없음. (단, 배당 여부는 반드시 확인 필요)

* 총 등기부채권액: 432,080,000원

1.3. 상권분석

* 지역특성: 주거 밀집 지역 내 상권 발달.

* 교통 편의성: 개금역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 개금역 인근으로 상업시설, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근 용이.

* 교육시설: 절대보호구역으로 지정된 점으로 보아 교육기관과의 관련성 있음. (정확한 학교 위치는 지도 확인 필요)

* 주거환경: 주변이 주거지역 및 근린생활시설로 형성되어 생활 환경 보통.

1.5. 잠재적 리스크

* 호실 표기 상이: 건축물현황도상 호수와 실제 호수가 상이하여 304호에서 303호로 변경된 이력이 있으며, 감정평가서상 호실 표시와 공부상 호실 표시가 상이한 부분이 있어 응찰 시 주의가 필요함. (현재 본건은 3층 303호)

* 중복사건 및 공동담보: 여러 건이 얽혀있는 경매 사안으로, 권리관계 재확인이 필요함.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 본건의 감정가(평당 약 1,175만원)가 유사 연식 및 면적의 거래 사례(평당 약 590만원)보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 건물 노후: 2012년 준공으로 약 14년 경과.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산진구 개금동, 개금역 도보 가능한 역세권에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

* 건물은 2012년 준공되었으며, 전용면적 14.35㎡의 소형 주거 공간입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 호실 표기 상이, 중복/공동담보 등의 특이사항은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

* 가장 큰 쟁점은 감정가 대비 주변 시세와의 차이입니다. 유사 연식 및 건물의 거래 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 약 2배 가량 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 개금역(부산 2호선) 인근으로 교통 편의성 우수.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합한 소형 면적.

* 권리 관계 명확: 인수되는 부담이 없는 권리 분석 결과.

* 시세차익 가능성: 감정가 대비 현 시세 파악을 통한 저가 매수 기회 모색.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 51,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 가장 유사한 연식(2012년) 및 건물 유형(다세대)의 '정원스카이5차'(64.39㎡)가 115,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 590만원 수준입니다.

* 이 가격을 본건 면적(14.35㎡, 약 4.34평)에 적용할 경우, 시장가치는 약 25,600,000원 내외로 추정됩니다.

* 본건 감정가 51,000,000원(평당 약 1,175만원)은 위 시세 분석 결과와 상당한 차이가 있습니다.

* 리스크 및 시세 고려: 호실 표기 상이, 중복/공동담보 등의 위험 요소를 감안하고, 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 본건의 면적, 입지, 건물 연식, 그리고 무엇보다 감정가와 시세의 현저한 차이를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 감정가 51,000,000원의 70% = 35,700,000원

* 감정가 51,000,000원의 80% = 40,800,000원

* 따라서, 예상 입찰가는 35,000,000원 ~ 41,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 확인 후 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.