나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [9] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 4층401호

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

건축년도: 2012년

용도: 도시형생활주택 (주상복합 건물로 오피스텔도 포함)

감정가: 55,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

건물 지분: 15.375㎡ (약 4.65평)

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 소재하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 그리고 도로변의 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 2호선 개금역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 3.토지 이용 현황

토지는 완경사 지대에 위치하나 자체적으로 평탄하게 조성되어 있으며, 현재 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 4.인접 도로 상태

건물의 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 5.토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 절대보호구역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2012년 10월 17일 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 262,080,000원)입니다.

1.4. 2.등기부 현황

총 등기부채권액은 382,080,000원입니다. 소유권이전 및 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 경매 완료 시 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

1.4. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

개요상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 별도 특이사항은 없습니다.

1.4. 4.임차인 현황

* 임차인: 임현호 (임 )

* 보증금: 47,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 24일

* 확정일자: 2018년 12월 24일

* 배당신고일자: 2024년 12월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.최근 거래 사례 (주변 다세대주택)

* 2026년 6월, 부산 부산진구 개금동 23-1번지 '정원스카이5차'(2012년 준공, 64.39㎡)가 115,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 약 1,786,000원/㎡의 가격 수준입니다.

* 2026년 7월, 부산 부산진구 개금동 444-11번지 '청우'(1998년 준공, 72.77㎡)가 114,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 약 1,566,000원/㎡의 가격 수준입니다.

* 2026년 7월, 부산 부산진구 개금동 768번지 '국민'(1976년 준공, 39.67㎡)이 50,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 약 1,260,000원/㎡의 가격 수준입니다.

1.5. 2.본건 시세 분석

본건 물건(유나빌, 2012년 준공, 15.38㎡)의 감정가는 55,000,000원으로, 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 3,576,000원/㎡입니다. 이는 가장 유사한 연식과 지역의 '정원스카이5차' 실거래가(약 1,786,000원/㎡)와 비교할 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 현 시세 대비 감정가가 고평가되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 편의시설

건물 주변으로 각종 근린생활시설이 위치하고 있으며, 개금역(부산 2호선)을 통해 도심 접근성이 우수하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 2.교육시설

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 절대보호구역 내에 위치하여, 주변에 학교 등 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 3.교통 및 접근성

개금역(부산 2호선) 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 사건 및 채권 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.7. 2.공부와의 차이

건축물 현황도상의 호수와 실제 현관문에 표시된 호수가 일부 상이한 호수가 존재합니다. 평가 시에는 건축물 현황도상의 호수를 기준으로 하였으므로, 응찰 시 유의해야 합니다.

1.7. 3.임대관계 미확인

해당 물건의 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 기타 임대차 관계 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 4.건축물 용도 복합

도시형생활주택과 오피스텔이 함께 사용되는 복합건물이므로, 건물 관리 및 운영에 있어 차이점이 발생할 수 있습니다.

1.7. 5.토지이용계획 제약

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등은 향후 건물 이용 및 개발에 있어 제약사항이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산 2호선 개금역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 건물은 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 면적이 작은 점을 고려해야 합니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가가 주변 실거래 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 공부와의 차이, 임대관계 미확인 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 개금역(부산 2호선) 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동에 편리합니다.

* 소형 면적: 15.38㎡의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 보입니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 역세권 소형 주거 시설은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 55,000,000원이나, 인근 유사 물건의 최근 실거래가(약 1,786,000원/㎡)를 고려할 때, 본건의 면적(15.38㎡)에 대한 적정 시가는 약 27,450,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과 추후 발생 가능한 관리 문제 등을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

이 범위는 보수적인 접근과 시세 분석을 바탕으로 하였으며, 실제 응찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 가치 판단 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.