나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5003 [2] 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는 유나빌 제2층 제201호 외 16개호로서, 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 외 16개호로서,
외 벽 : 스톤코트 마감, 일부 인조석 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 마루깔기 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-16) : 도시형생활주택(다세대주택),
기호(17-20) : 오피스텔임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 평탄히 조성된 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(3, 4), 기호(7, 8), 기호(15, 16), 기호(19, 20)은 건축물현황도상의 호수와 현관문에 표시된 호수가 상이하며, 전용면적 및 건축물현황도상 면적으로 보아 건축물현황도상의 호수가 정확한 것으로 판단되므로 이를 기준으로 평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 도시형생활주택(다세대주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5003 (2)

물건 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 177-200 유나빌 2층 202호

건물 용도: 도시형생활주택

건축년도: 2012년

총 층수: 6층

해당 층: 2층

건물 명칭: 유나빌

매각 종류: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

감정가: 51,000,000원

토지 면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물 면적 (전용면적): 14.35㎡ (약 4.34평)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동, 개금역(부산 2호선) 남동측 인근

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 도로변으로는 각종 근린생활시설 등

교통: 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 개금역(부산 2호선)이 소재하여 대중교통사정 보통임.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2012.10.17 접수, 262,080,000원)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸)

주요 권리 내역:

* 근저당 (우리은행): 2건, 총 382,080,000원 (말소 대상)

* 임의경매 (우리은행): 2024.11.22 접수 (말소 대상)

* 압류 (부산진구): 2026.05.20 접수 (말소 대상)

* 주택임차권 (손명선): 42,000,000원 (말소 대상)

임차인 현황:

* 임차인: 손명선

* 보증금: 42,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2015.03.04

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 개금역을 중심으로 형성된 상권의 영향을 받습니다. 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족 가능합니다. 본 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼합된 건물로, 다양한 임대 수요층 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 부산 2호선 개금역 및 시내버스정류장 이용이 편리합니다. 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

교육환경: '절대보호구역'으로 지정된 지역에 위치하여 주변 교육 시설 이용이 가능합니다.

기타: 건물 동측으로 약 4m 도로가 접해 있으며, 도로변으로는 각종 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 본 건의 감정가(51,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 추정됩니다. (평당 약 1,175만원 vs 시세 평당 약 420~595만원)

공부와의 차이: 건물 현황도상의 호수와 실제 현관문 표기 호수가 상이한 경우가 있어, 경매 진행 및 응찰 시 실제 현황 확인이 필요합니다. (본 건 202호는 건축물현황도상 정확한 것으로 판단되었으나, 최종 확인 요망)

임대 관계 미상: 임대 중인 경우 명도 절차가 필요할 수 있으나, 본 건 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

건물 관리 상태: 건축년도(2012년) 대비 건물 관리 상태는 현장 조사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

용도 지역 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역 등 다양한 용도지구 및 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 부산진구 개금동에 위치한 도시형생활주택으로, 부산 2호선 개금역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2012년에 건축된 철근콘크리트 구조의 건물로, 권리관계는 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담은 전혀 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점, 공부와의 호수 표기 오류 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 안정적인 경매 물건으로 판단되나, 시세 조사를 기반으로 한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 개금역 도보 이용 가능, 대중교통 편리.

안전한 권리 분석: 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

간편한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 용이.

소형 주거 상품: 1인 가구 등 임대 수요 확보 용이.

개발 잠재력: 개금역 주변의 지속적인 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 51,000,000원이며, 건물 면적은 14.35㎡ (약 4.34평)입니다.

감정가는 평당 약 1,175만원 수준으로, 제공된 주변 최근 매매 정보(평당 약 420만원~595만원)와 비교 시 상당한 괴리가 있습니다.

따라서, 입찰가는 감정가 이하에서, 주변 시세를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다.

가장 유사한 조건(2012년 준공, 개금역 인근)의 '정원스카이5차'(64.39㎡, 1.15억, 평당 약 595만원)를 기준으로 역산 시, 본건(4.34평)의 시세는 약 2,577만원 수준으로 추정됩니다.

보수적으로 접근하여, 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 25,000,000원에서 35,000,000원 사이로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 실거래가, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 위 예상 입찰가에서 추가적인 금액을 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.