나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [10] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 523-32번지에 위치한 에이스빌 5층 501호 다세대주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경56568(10)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 51,000,000원입니다.

토지 면적은 5.46㎡ (약 1.65평)이며, 토지 지분은 5.455964962391698㎡ (약 1.65평)입니다.

건물 면적은 14.82㎡ (약 4.48평)이며, 건물 지분도 14.82㎡ (약 4.48평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 북OOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 개금역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기는 2014년 1월 17일 조문근 명의로 이루어졌습니다.

이후 소유권 이전은 2014년 10월 27일 정금지 명의로 있었습니다.

말소 기준권리인 근저당권은 북부산농업협동조합 앞으로 2014년 1월 17일에 설정되었습니다(을1, 을2).

임의경매 개시 결정은 북부산농업협동조합에 의해 2024년 5월 23일(금액: 416,901,411원)에 이루어졌으며, 이는 본 경매 사건(2024타경56568)의 근거가 됩니다.

이후 정동심 명의의 강제경매 개시 결정(2024년 8월 27일)도 있으나, 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 497,000,000원입니다.

임차인 현황:

장우영 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없습니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

권리분석 요약:

말소기준권리(북부산농협 근저당)보다 늦은 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 장우영은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 개금동 지역은 지하철 2호선 개금역을 중심으로 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 6월 19일에 거래된 정원스카이5차(2012년식, 64.39㎡)는 115,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 588만원 수준입니다.

2026년 7월 14일에 거래된 국민(768-0)(1976년식, 39.67㎡)은 50,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 417만원 수준입니다.

2026년 7월 13일에 거래된 청우(1998년식, 72.77㎡)는 114,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 518만원 수준입니다.

본건은 전용면적 14.82㎡(약 4.48평)으로 매우 작으며, 이러한 소형 면적의 거래 사례는 제공되지 않았습니다.

감정가 51,000,000원은 평당 약 113.8만원으로, 인근 유사 면적대의 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 개금역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 8층 건물 내 5층에 위치합니다.

* 난방: 도시가스 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 건물 내 승강기 설비가 있으나, 현장 조사 당시 작동하지 않아 정상 작동 여부 확인이 어렵습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 건물 내 승강기가 현재 작동하지 않아 수리가 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 매우 작은 면적: 전용면적 14.82㎡(약 4.48평)은 실거주나 임대 목적 시 활용도가 제한적일 수 있습니다.

* 건축 연도: 2014년 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따른 관리 상태 및 시설 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세 간의 차이: 제공된 인근 실거래가 대비 본건의 감정가는 평당 가격이 현저히 낮은 것으로 보입니다. 이는 감정평가액이 실제 시장 가치와 차이가 있을 수 있음을 시사하며, 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 개금역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 전용면적이 14.82㎡로 매우 작고, 승강기 설비가 미작동하는 등 일부 하자가 존재합니다.

등기부상 인수할 권리 관계는 없으나, 감정평가액이 주변 시세 대비 높은 편으로 파악되어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 개금역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용 시, 소액 투자 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 51,000,000원을 기준으로 하되, 매우 작은 전용 면적(14.82㎡)과 승강기 미작동 등 하자 요인을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라 감정가의 약 65% 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 33,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.