나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [5] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (5)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 3층302호 (신주소: 부산광역시 부산진구 복지로21번길 5-7)

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택)

* 감정가: 65,000,000원

* 토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

* 토지지분: 7.031641753149895㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

* 건물지분: 19.1㎡ (약 5.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(48m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 임의경매, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (전입일자 2021-02-23, 확정일자 2021-01-28)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을5)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 물건 특성: 본 건은 8층 건물 내 3층에 위치한 소형 다세대주택으로, 주변 지역은 주거용 및 업무용, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업지구임.

* 인근 상업시설: 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교통: 도시철도 2호선 개금역 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 상업시설: 주변에 각종 소매점, 식당 등 근린생활시설이 다수 분포함.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음. (인근 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 주요 시설:

* 건물 규모: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 302호임.

* 면적: 전용면적 19.10㎡ (약 5.78평)으로 소형 주거 공간임.

1.5. 잠재적리스크

* 승강기 미작동: 건물 내 승강기 설비는 되어 있으나, 현장 조사 당시 미작동 상태였으며 정상 작동 여부 확인이 곤란하였음. 입찰 시 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 건물 내부 확인 곤란: 내벽 등 건물 내부 상태를 폐문 부재로 인해 현장에서 직접 확인하기 어려웠으므로, 상세한 상태는 추가 확인이 필요함.

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 관련 법률 검토가 복잡할 수 있음.

* 건물 노후화: 건물은 2014년 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 시간이 경과함에 따른 노후화 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합의견

본 건은 부산진구 개금동 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 6,500만원임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 승강기 미작동 및 건물 내부 확인 곤란 등 현장 조사가 필요한 사항들이 존재함. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점을 감안할 때, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 예상됨.

1.7. 투자포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑함.

* 소형 면적: 19.10㎡ (약 5.78평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자 대상에 적합함.

* 권리상 안전: 모든 권리가 말소 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없음.

* 추정 시세 대비 낮은 감정가: 본 건의 감정가(6,500만원)는 시장 거래가 대비 높은 수준으로 분석되어, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능성이 있음.

1.8. 예상입찰가

* 시세 분석:

* 본 건과 동일 건물군으로 추정되는 "정원스카이5차"(2012년 건축, 64.39㎡)가 2026년 6월 11,500만원에 거래된 사례가 있음. 이를 바탕으로 본 건(19.10㎡)의 시세를 역산하면 약 3,411만원 수준으로 추정됨.

* 지역 내 다른 연식의 다세대주택 거래 사례(예: 1976년 건축, 39.67㎡ 거래가 5,000만원) 또한 참고하였으나, 본 건과의 직접적인 비교는 어려움.

* 종합적인 시세 분석 결과, 본 건의 현 시세는 감정가 6,500만원보다 낮은 약 3,000만원 ~ 4,000만원대로 판단됨.

* 예상 입찰가: 3,500만원 ~ 4,000만원

* 상기 예상 입찰가는 시장 거래 사례 및 분석 결과를 토대로 산정한 보수적인 추정치임.

* 승강기 미작동, 내부 확인 곤란 등 현장 상태 및 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 실제 입찰가는 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.