나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [15] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이나 감정평가서에 의하면 주거용 오피스텔로 추정.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 197,000,000원

토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)

토지지분: 25.5311180932432㎡ (약 7.72평)

건물면적: 69.35㎡ (약 20.98평)

건물지분: 69.35㎡ (약 20.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부산농업협동조합

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 7층 701호입니다.

부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 소재하여 전반적인 교통 사정이 편리합니다.

본건 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권입니다.

경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 전세권, 주택임차권, 압류, 강제경매 개시 결정 등)가 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 797,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김세린: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-30, 확정일자 2022-05-17, 배당신고일자 2024-06-12. 대항력 없음. 등기부상 전세권 및 주택임차권이 말소되었으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 정홍운: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-30. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 위치한 개금동 지역은 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 소규모 공동주택, 업무시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 도시 상권의 형태를 보입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 7층 701호입니다.

외벽은 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시창호입니다. 내벽은 폐문으로 인해 확인이 불가하였습니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

단, 현장 조사 당시 승강기 설비가 미작동 상태였으며, 정상 작동 여부 확인이 곤란하였으니 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

승강기 미작동: 현장 조사 시 승강기가 작동하지 않아 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

용도 추정의 불확실성: 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이나, 감정평가서상 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 실제 사용 용도에 따라 추후 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

중복 사건 및 공동 담보: 해당 물건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 2014년에 사용 승인된 건물로, 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 개금역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 점에서 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

감정가는 197,000,000원이지만, 실제 시장 가치와의 비교 분석이 필요합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 승강기 미작동 상태와 건축물대장상 용도와 실제 이용 추정 용도 간의 차이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역과 인접하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

상권 발달 지역: 주변에 다양한 상업 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

명확한 권리 관계: 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 권리상의 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 69.35㎡ / 20.98평)의 오피스텔은 부산 개금역 인근에서 대략 200,000,000원에서 230,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

이는 감정가 197,000,000원과 비교 시, 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 현장 상태 및 개별 물건의 특성에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

권장 입찰가는 시세와 감정가, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세와 감정가를 고려할 때, 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 예상 범위이며 실제 입찰은 더욱 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 참고용으로만 활용하시기 바라며, 최종 결정 전 반드시 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사를 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.