나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [12] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (12)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 5층503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 44,000,000 원

* 토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

* 토지지분: 4.697578469643594㎡ (약 1.42평)

* 건물면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

* 건물지분: 12.76㎡ (약 3.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO (북부산농업협동조합)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2013년 (사용승인일 2014.01.03)

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

* 층수: 지하 0층, 지상 8층 중 5층

* 연면적: 453.84㎡

* 건축면적: 86.11㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 교통사정은 양호함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2014-01-17 (조문근)

* 근저당: 2014-01-17 (북부산농업협동조합, 금221,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 2014-01-17 (북부산농업협동조합, 금276,000,000원)

* 소유권이전: 2014-10-27 (정금지, 매매)

* 가압류: 2024-03-19 (유동주, 금100,000,000원)

* 임의경매: 2024-05-23 (북부산농업협동조합, 416,901,411원) - 본건 경매개시결정

* 강제경매: 2024-08-27 (정동심, 부산지방법원 2024타경61225)

* 등기부채권 총액: 597,000,000원.

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. (말소기준권리인 근저당 이하 후순위 권리들)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산진구 개금동의 역세권에 위치하며, 주거용 및 업무용, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역임. 주변에 상가 및 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 2호선 개금역 도보 접근 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활 편의시설 이용 가능. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않음)

* 주거환경: 다세대 주택으로, 인근에 유사한 주거 형태의 건물들이 분포함.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 현재 승강기 설비는 되어 있으나, 현장 조사 당시 작동하지 않아 정상 작동 여부 확인이 곤란함. 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 이용에 불편함이 예상됨.

* 매우 작은 전용면적: 건물의 전용면적이 12.76㎡(약 3.86평)으로 매우 협소하여 활용도 및 가치 산정에 제약이 있을 수 있음.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 5억 9천 7백만 원으로 감정가 4천 4백만 원 대비 현저히 높음. 이는 채권자의 적극적인 매각 의지를 반영할 수 있으나, 부동산 가치 대비 과도한 부채 규모는 투자 시 위험 요인이 될 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 및 권리 관계가 복잡할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산진구 개금동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 건축 연도가 비교적 최신(2013년)이라는 장점이 있으나, 전용면적이 12.76㎡로 매우 협소한 점, 승강기가 고장 상태로 정상 작동 여부가 불확실한 점은 큰 단점으로 작용할 수 있음. 또한, 제공된 주변 실거래가 정보에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 분석되어 면밀한 시세 조사 및 현장 재확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 인근으로 교통이 편리함.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됨.

* 향후 가치 상승 잠재력: 승강기 수리 및 내부 리모델링 시 상품성 개선 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택(전용면적 64.39㎡ ~ 72.77㎡)의 거래가는 약 11,400만원 ~ 11,500만원 수준이며, 평당 거래가율은 약 126만원 ~ 178만원으로 산출됨.

* 본건의 전용면적(12.76㎡)에 이를 적용할 경우, 약 1,600만원 ~ 2,300만원 범위의 시세가 추정됨.

* 그러나 본 건의 감정가는 4,400만원으로, 주변 시세 및 전용면적 대비 상당히 높은 편임.

* 건물 노후도, 승강기 고장 등의 현황을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 함.

* 주변 시세 및 본건의 특수성을 감안하여, 예상 입찰가는 25,000,000원에서 35,000,000원 사이로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.