나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [13] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이나 감정평가서에 의하면 주거용 오피스텔로 추정.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 6층601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무용, 감정평가상 주거용 추정)

감정가: 89,000,000원

토지면적: 10.99㎡ (약 3.33평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부산농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 6층601호

* 교통: 도시철도 2호선 개금역 남측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능함. 인근 버스정류장 및 개금역 소재로 대중교통 이용이 편리함.

* 주위환경: 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 형성된 지역임.

* 토지: 완경사지 내 세장형 토지에 건축되었으며, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임. 동측으로 약 4m 폭의 포장도로에 접함.

* 도시계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 북부산농업협동조합의 근저당 (2014-01-17 접수)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 및 경매개시결정 등기 모두 소멸됨)

* 임차인 현황:

* 정 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2016-06-10)

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원임.

* 등기부채권 총액: 약 577,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 개금동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임.

* 개금역 역세권을 중심으로 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 배후수요가 존재함.

* 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 상권 가치 변화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 개금역을 통한 도심 접근성 양호.

* 편의시설: 주변에 다수의 상가, 병원, 마트 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 요구되는 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 현장 조사 당시 승강기가 작동하지 않는 상태였으며, 정상 작동 여부 확인이 곤란하므로 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 사건에 중복사건 및 공동담보 물건이 포함되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 용도 추정: 건축물대장상 용도는 업무용이나 감정평가서상 주거용으로 추정되어, 향후 이용 및 관리 시 관련 법규 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 개금역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없음.

* 다만, 승강기 미작동과 같은 건물 관리 상태, 중복사건 및 공동담보 등의 특수 물건 정보를 면밀히 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 개금역 역세권의 꾸준한 수요: 지하철 개금역을 이용한 편리한 교통으로 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 주거용 오피스텔 활용 가능성: 업무용으로 등록되어 있으나 실질적으로 주거용으로 활용 가능한 점은 임대 수익률 확보에 긍정적 요인.

* 적정 가격 낙찰 시 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건과 유사한 부산광역시 부산진구 개금동 에이스빌 오피스텔 (전용면적 약 29.86㎡)의 최근 매물 가격은 8,800만원 ~ 9,500만원 선에서 확인됩니다.

* 최근 실거래 사례로, 2024년 7월 비슷한 층수의 602호가 9,000만원에 거래된 바 있습니다.

* 해당 지역의 3.3㎡당 시세는 약 900만원 ~ 1,000만원 수준으로, 이를 환산하면 약 8,100만원 ~ 9,000만원 범위에 해당합니다.

* 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 감정가는 89,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(8,900만원)와 최근 시세(8,800만원~9,500만원, 거래가 9,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입지, 건물 상태(승강기 미작동), 용도 추정 및 중복사건 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 따라서, 8,000만원 ~ 8,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 임대 시세에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.