나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [11] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (11)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원 (6천5백만원)

토지면적: 7.03㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.031641753149895㎡ (약 2.12평)

건물면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

건물지분: 19.1㎡ (약 5.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부산농업협동조합으로 추정)

건축년도: 2014년 1월 사용승인

건물층수: 총 8층 중 5층

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정이 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 1월 17일자 북부산농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-01

* 확정일자: 2023-06-01

* 배당신고일자: 2024-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 형성된 역세권에 위치하며, 주변으로는 다양한 공동주택, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 소규모 상업시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지역 내 주거 및 소규모 업무 시설의 수요를 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 2호선 개금역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근에 병원, 은행, 마트, 상점 등 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

교육시설: 본건은 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 포함되어 있어, 교육 관련 규제를 받을 수 있습니다. (구체적인 학교와의 거리 및 영향은 추가 확인 필요)

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 입지에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

승강기 미작동: 현장 조사 당시 승강기가 정상 작동하지 않는 상태로 확인되었습니다. 수리 시 비용 발생 가능성이 있으며, 정상 작동 여부 확인이 곤란하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

건물 노후화 및 유지보수: 2014년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 건물 관리에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 승강기 미작동 문제는 이러한 가능성을 시사합니다.

좁은 전용면적: 19.10㎡의 전용면적은 소형 주거 공간으로서의 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(48m 이하) 등에 속해 있어 향후 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동 개금역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 6천5백만원에 비해 전용면적이 19.10㎡로 매우 작으나, 2014년 준공된 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 승강기 미작동 문제는 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

소액 투자 관점에서 접근할 수 있는 물건으로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

신축 건물: 2014년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

소액 투자 가능: 감정가 6천5백만원으로 소액 투자가 가능합니다.

권리상 안전: 낙찰 후 인수할 권리 관계가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 65,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 면적이 본건보다 넓은 다세대주택의 매매가는 50,000,000원에서 115,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 평당 가격으로 환산 시 약 120만원에서 180만원 수준으로 분석되나, 이를 본건의 전용면적 19.10㎡에 적용하면 약 2,300만원에서 3,400만원 수준으로 산출됩니다. 이는 감정평가액과 상당한 차이를 보입니다. 감정평가액 산정 시 고려된 토지 지분 가치, 건물 연식(2014년) 대비 우수한 상태, 또는 소형 면적에 대한 시장 수요 등을 반영한 것으로 보입니다. 그러나 현장 조사 당시 승강기 미작동, 좁은 전용면적 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 감정가인 65,000,000원을 기준으로 하되, 현장 상황 및 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

※ 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석을 토대로 산출한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인, 경쟁 입찰 현황, 부동산 시장 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.