나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [3] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 44,000,000원

건물면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

건축물 용도: 공동주택, 업무시설 (건축물대장 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 8층 (본건 2층)

사용승인일: 2014년 1월 3일

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 승강기 미작동, 다세대 주택임

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치하며, 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당 (을1)입니다.

본건 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(을1, 을2, 을3, 갑5, 갑6)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 547,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

인근 부산백병원이 위치하고 있어 유동인구에 영향을 줄 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보 상, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 도시철도 2호선 개금역 이용이 가능하여 시내 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

승강기 미작동: 현재 승강기가 미작동 상태이며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 정상 작동 여부 확인이 곤란하므로 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 예상치 못한 명도 또는 보증금 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 명시됨)

건물 노후: 2014년 사용승인된 건물로, 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 필요성이 제기될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역 등 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 부산진구 개금동 소재 역세권에 위치한 소형 다세대주택(203호)입니다.

비교적 양호한 입지조건을 갖추고 있으나, 승강기 미작동 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

감정가 4,400만원 대비 주변 시세 분석 결과, 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

소형 면적: 12.76㎡(약 3.86평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

복합 용도 가능성: 건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 표기되어 있어, 향후 다양한 활용 가능성이 잠재되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 전용면적(12.76㎡) 대비 평당 단가는 약 150만원 ~ 180만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 시세는 약 2,000만원 ~ 2,500만원 범위로 예상됩니다.

현재 감정가 4,400만원은 예상 시세보다 현저히 높게 책정되었습니다.

따라서, 첫 입찰 시에는 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 25,000,000원 ~ 28,000,000원

(이는 시세 추정치에 기반한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가가 시세보다 높아 유찰될 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.