나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [14] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이나 감정평가서에 의하면 주거용 오피스텔로 추정.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (14)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 6층602호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도는 업무용, 감정평가서상 주거용 추정)

* 토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

* 건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

* 감정가: 87,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권입니다.

* 경매 신청 채권자: 북부산농업협동조합

* 임차인 현황:

* 임차인: 김성준

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-29

확정일자: 2020-03-27

대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 김성준은 대항력이 없어 보증금 80,000,000원을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으나, 배당 순위상 변제받지 못할 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 577,000,000원

4. 상권분석

* 주변 환경: 개금역 역세권에 위치하며, 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 잠재 수요: 지역 내 상업 및 주거 기능으로 인해 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 업종 적합성: 오피스텔 용도로 주거 또는 업무 공간으로 활용 가능하며, 주변 상권과의 연계성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 개금역을 이용할 수 있어 부산 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 현장 조사 당시 승강기 설비가 작동하지 않는 상태였으며, 수리 및 유지보수에 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 정상 작동 여부 및 수리 비용을 반드시 확인해야 합니다.

* 용도 추정의 불일치: 건축물대장상 용도는 업무용 오피스텔이나, 감정평가서상 주거용 오피스텔로 추정되고 있어, 실제 이용 시점에서의 관리 및 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 시설물 유지보수 및 수선 등에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다. 다만, 승강기 미작동, 용도 추정의 불일치, 건물 노후화 가능성 등의 잠재적 리스크는 반드시 현장 확인 및 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 8,700만원으로, 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 2호선 개금역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 공실 위험이 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 후 투자가 가능합니다.

* 시세차익 및 임대수익 기대: 감정가 대비 시세가 높을 경우, 매입 후 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 87,000,000원입니다.

건물면적은 29.16㎡(약 8.82평)이며, 주변 오피스텔 시세를 고려할 때 3.3㎡당 약 900만원에서 1,100만원 수준으로 파악됩니다. 이를 전용면적 기준으로 환산 시, 약 8,000만원에서 9,600만원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없으며, 낙찰 후 예상되는 수리비(승강기 등) 및 제반 부대비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 8,500만원에서 9,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.