나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [9] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 44,000,000원

토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.70㎡ (약 1.42평)

건물면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

건물지분: 12.76㎡ (약 3.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부산농업협동조합 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동 상태로 정상 작동 여부는 확인이 곤란하였으니 입찰 시 참고 바람.

2. 다세대 주택임.

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치함.

부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역이 소재하여 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 4층 403호임.

외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등

내벽: 폐문부재로 확인치 못함.

창호: 샷시창호임.

이용상태:

다세대주택임. (감정평가서 요약에 따르면 해당 건물 내에 다세대주택 및 오피스텔이 혼재되어 있으나, 본건 403호는 다세대주택에 해당함.)

설비내역:

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태:

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

3. 권리분석

말소기준권리:

북부산농업협동조합의 근저당권 (2014년 1월 17일 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-30

* 확정일자: 2020-10-21

* 배당신고일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기일자(2024-08-16)가 경매개시결정일자(2024-05-23) 이후임. 등기부상 해당 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없음.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

집합건물 등기부 요약:

최초 소유권 보존 등기: 2014년 1월 17일 (조문근)

근저당권 2건: 북부산농업협동조합 (2014년 1월 17일 접수, 총 497,000,000원) - 말소기준권리 포함

소유권 이전: 2014년 10월 27일 (정금지)

임의경매 개시 결정: 북부산농업협동조합 (2024년 5월 23일 접수, 416,901,411원) - 말소 예정

주택임차권 등기: 박중현 (2024년 8월 16일 접수, 40,000,000원) - 말소 예정 (대항력 없음)

강제경매 개시 결정: 정동심 (2024년 8월 27일 접수, 2024타경61225) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 537,000,000원 (근저당권 합계)

4. 상권분석

본건 소재지는 부산진구 개금동으로, 도시철도 2호선 개금역 인근에 위치하고 있음.

주변 지역은 주거용 건물과 함께 소규모 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요를 충족시키는 상권이 형성되어 있음.

다세대주택 및 오피스텔이 밀집된 지역 특성상, 해당 면적대의 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 개금역 및 다수의 버스 노선 이용 가능하여 부산 시내 접근성이 양호함.

주변 편의시설: 상업지역 및 근린생활시설이 발달하여 은행, 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

교육환경: 건축법상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

6. 잠재적 리스크

승강기 미작동:

승강기 설비가 되어 있으나, 현장 조사 당시 작동하지 않아 정상 작동 여부 확인이 곤란함. 수리 비용 발생 가능성이 있음.

건축 연도 및 구조:

건축물 표제부상 사용승인일은 2014년으로 비교적 신축에 해당하나, 내벽 확인 불가 등 일부 미확인 사항 존재. (에이스빌 건물 자체는 2013년 허가, 2014년 사용승인)

토지이용계획상 제한:

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

혐오시설 유무:

본건 소재지 주변에 혐오시설(장례식장, 쓰레기 처리장 등)이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않음.

소형 면적 및 관리 상태:

건물 면적이 12.76㎡로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있으며, 전용면적 대비 감정가가 상대적으로 높다는 점(평당가 기준)은 고려해야 함.

미상 임대 관계:

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 명시되어 있음. (단, 본건에 등기된 임차인은 대항력 및 인수되는 보증금이 없으나, 점유 상태에 따른 명도 협의 필요 가능성 있음.)

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 개금역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함.

건물 자체는 2014년에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 승강기 미작동 등 관리 상태에 대한 점검이 필요함.

권리관계상으로는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

다만, 본건의 면적(12.76㎡)에 비해 감정가(44,000,000원)의 평당 가격이 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 분석되어, 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

생활 인프라: 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집하여 주거 편의성이 높음.

소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요층에게 적합할 수 있음.

권리 관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명확한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 44,000,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가 대비 평당 가격이 높게 책정된 것으로 판단됨. (평당 약 345만원 vs 주변 시세 평당 약 126만~179만원)

하지만 소형 면적임을 감안할 때, 총 매각가는 상대적으로 낮음.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

현재로서는 감정가인 44,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 결정해야 함.

다만, 과도한 경쟁 시에는 추가적인 손실이 발생할 수 있으므로 투자 수익률을 면밀히 검토할 필요가 있음.

본건의 실제 가치는 소형 면적임을 고려했을 때, 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성도 존재함. 따라서 보수적으로 접근한다면 3,500만원 ~ 4,400만원 범위 내에서 검토해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.