나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 51,000,000원

토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 1. 승강기 설비되어 있으나, 현장 조사 당시 미작동 상태로 정상 작동 여부 확인 곤란. 입찰 시 참고.

2. 다세대 주택임.

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층 201호.

* 주변 환경: 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호함.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 조문근 (2014-01-17)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (2014-01-17, 221,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 북부산농업협동조합 (2014-01-17, 276,000,000원)

* 소유권이전: 정금지 (2014-10-27)

* 가압류: 유동주 (2024-03-19, 100,000,000원)

* 임의경매: 북부산농업협동조합 (2024-05-23)

* 강제경매: 정동심 (2024-08-27)

* 말소기준권리: 북부산농업협동조합의 근저당권 (2014-01-17 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보 상 지상권 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리 없음. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이준희 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-03

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 597,000,000원

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 개금동은 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역임.

* 부근에 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 개금역 역세권으로 유동 인구 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 개금역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 주변에 마트, 식당, 병원, 약국 등 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법률 적용을 받음. (구체적인 학교 접근성은 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 현재 제공된 정보 및 초기 검색 결과상 특별한 혐오 시설에 대한 언급은 확인되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 건물 내 승강기 설비가 있으나 현장 조사 당시 작동하지 않는 상태였음. 정상 작동 여부 확인이 곤란하며, 수리 시 별도의 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 연식 및 관리 상태: 에이스빌은 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하나 (철근콘크리트구조, 8층), 다세대 주택 특성상 개별 세대의 관리 상태 편차가 있을 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 관련 정보가 기재되어 있어 경매 진행 과정 및 권리 관계 변동 가능성에 대한 주의 필요.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 추가 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 임대차 관계 및 보증금/차임 정보가 미상인 경우 주의가 요구됨. (본건 임차인 이준희는 대항력 없음)

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 개금역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 감정가가 5,100만원으로 소액 투자가 가능한 다세대주택임. 하지만 승강기 미작동 상태, 건물 관리 상태, 잠재적인 임대차 관계 변수 등은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 검토해야 함. 감정가 대비 시장 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 개금역 인근으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 소액 투자 가능성: 5,100만원의 감정가를 기준으로 소액으로 접근 가능한 부동산 투자 기회.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 만족도 높음.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 6~7월)를 분석한 결과, 개금동 일대 다세대 주택의 시세는 전용면적 39.67㎡(약 12평)에 5,000만원 (평당 약 417만원), 전용면적 64.39㎡(약 19.5평)에 11,500만원 (평당 약 590만원), 전용면적 72.77㎡(약 22평)에 11,400만원 (평당 약 518만원) 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 건물면적 14.82㎡(약 4.48평)이며, 에이스빌의 준공년도는 2013년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 제공된 최근 매매 사례들을 바탕으로 평당 단가를 추정하면, 본 건의 면적(4.48평)에 적용 시 약 1,870만원에서 2,640만원 사이의 시장 가치를 가질 것으로 보입니다.

* 본 건의 감정가는 5,100만원으로, 위 시장 가격 추정치보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

* 따라서, 감정가보다는 최근 실거래가 및 시장 동향을 반영한 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 승강기 미작동과 같은 하자 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 2,200만원 ~ 2,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.