나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [4] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 보고서는 부산지방법원 2024타경56568 (4) 사건에 대한 물건 분석 정보를 제공합니다.

1.2. 부동산 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 51,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북부산농업협동조합)

1.3. 건물 및 토지 상세

토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

토지지분: 5.455964962391698㎡ (약 1.65평)

건물면적(전유면적): 14.82㎡ (약 4.48평)

건물지분: 14.82㎡ (약 4.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

* 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동 상태로 정상 작동 여부 확인 곤란 (입찰 시 참고 필요).

* 본 물건은 다세대 주택임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치한 에이스빌 건물 내 3층 301호입니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 개금역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

토지는 완경사지에 위치하며, 인접 대지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(48m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 북부산농업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 북부산농업협동조합 근저당권

* 북부산농업협동조합 임의경매 (본건 경매 개시 결정)

* 정동심 강제경매 (2024타경61225, 말소 처리됨)

등기부채권 총액은 497,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-01

* 대항력: 없음

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 개금동 일대는 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 소규모 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 유사 물건 시세 동향

최근 부산진구 개금동 일대의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 정원스카이5차 (2012년식, 64.39㎡, 5층): 2026년 6월, 115,000,000원

* 국민(768-0) (1976년식, 39.67㎡, 1층): 2026년 7월, 50,000,000원

* 청우 (1998년식, 72.77㎡, 3층): 2026년 7월, 114,000,000원

4.3. 본건 시세 적정성 검토

본건(에이스빌 301호)은 전유면적 14.82㎡ (약 4.48평)으로, 제시된 주변 거래 사례(약 12평~22평)보다 현저히 작은 면적을 가지고 있습니다.

본건의 감정가는 51,000,000원이며, 이는 약 4.48평 기준 평당 약 11,384,000원에 해당합니다. 이는 제시된 주변 거래 사례의 평당가(약 500만 원 ~ 600만 원대)보다 높은 수준으로, 소형 면적에 대한 개별 가치 평가가 반영된 것으로 보입니다. 다만, 면적 차이를 감안하더라도 감정가와 실거래가 간의 괴리가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의성

다세대 주택으로, 소규모 공동주택 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

도시철도 2호선 개금역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

5.3. 교육 시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 것으로 보아, 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 설비 관련 문제

건물 내 승강기 설비가 있으나, 현장 조사 당시 작동하지 않아 정상 작동 여부 확인이 곤란했습니다. 이는 수리 비용 발생 및 이용 편의 저하로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 면적 및 활용도

본 물건의 전유면적은 14.82㎡ (약 4.48평)으로 매우 협소합니다. 이는 1인 가구 등 특정 수요층에게는 적합할 수 있으나, 일반적인 주거 용도로 활용하기에는 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 경매 관련 제반 사항

본 건은 중복사건이며 공동담보로 진행되고 있습니다. 이러한 특이사항은 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금역 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 그러나 승강기 미작동 문제와 작은 면적은 단점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 경향이 있어, 입찰 시에는 이러한 점들을 종합적으로 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 소형 부동산 투자 수요에 적합합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정이므로 안전하게 취득 가능합니다.

* 지역 상권: 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 51,000,000원

주변 시세 사례와의 면적 차이를 고려할 때, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 승강기 미작동 및 소형 면적 등의 단점을 감안하여, 본건의 잠재적 가치와 경쟁 상황을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

적정 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

본 물건의 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 강도, 본건에 대한 구체적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.