나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [8] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

토지지분: 7.031641753149895㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

건물지분: 19.1㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

건축년도: 2014년

건물규모: 8층 건물 중 4층

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 승강기 미작동 상태, 다세대 주택임.

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 교통 사정이 양호합니다. 본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2014년 1월 17일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 소유권 변동 및 다수의 근저당권, 경매개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 497,000,000원입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 조문근 (2014-01-17)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (221,000,000원, 2014-01-17, 말소기준권리)

* 근저당: 북부산농업협동조합 (276,000,000원, 2014-01-17)

* 소유권이전: 정금지 (2014-10-27)

* 임의경매개시결정: 북부산농업협동조합 (2024-05-23, 416,901,411원)

* 강제경매개시결정: 정동심 (2024-08-27)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 개금동 일대는 주거 기능과 함께 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다. 지하철역 인근으로 유동인구가 존재하며, 주변의 아파트 단지 및 주택가에 거주하는 주민들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 개금역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 부근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다. 인제대학교 백병원 등 의료시설 이용도 용이합니다.

* 주거환경: 소규모 공동주택 등이 밀집한 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 설비는 되어 있으나, 현장 조사 당시 미작동 상태로 정상 작동 여부 확인이 곤란하여 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 임차인 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 입찰 시 재확인이 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 신축 연도(2014년)가 비교적 최근인 건물에 위치하며, 개금역 역세권으로 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 주변 생활 편의시설 이용도 양호합니다. 그러나 승강기 미작동 문제는 즉각적인 수리가 필요한 부분이며, 이는 매수 후 예상되는 추가 비용입니다. 감정가는 6500만원이나, 주변 시세 및 물건의 현 상태를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공된 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 병원 이용이 편리합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보와 본건의 면적(19.10㎡), 건축 연도(2014년), 감정가(65,000,000원) 및 승강기 미작동과 같은 현황을 종합적으로 고려하였습니다.

비교 대상 물건들의 면적당 거래가격을 분석한 결과, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 가장 유사한 건축 연도의 비교 물건(정원스카이5차, 2012년 준공, 64.39㎡)의 거래가(115,000,000원)를 면적당 단가로 환산 시 약 1,786,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 면적(19.10㎡)에 이를 적용하면 약 34,000,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

따라서, 감정가(65,000,000원) 대비 시장가치 및 수리 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 45,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 69% 수준이며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.